Gayrimenkul ilk kez cari açık verecek
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Yönetim Kurulu Başkanı Ramadan Kumova, "Yabancıya sattığımız ile yurt dışından aldığımız gayrimenkulü karşılaştırdığımızda, 2024 yılı sonunda ilk 4 aylık veriler ışığı altında, sektör tarihinde ilk defa eksiye düşecek ve yıl sonunda cari açık vermesi kaçınılmaz olacaktır" dedi. Kumova, 2024 sonunda Türkiye'den yurt dışına yapılacak gayrimenkul yatırımlarının 3 milyar doları aşmasının beklendiğini, Türkiye'ye gelen yabancı gayrimenkul yatırımlarının 2 milyar doların altına gerileyeceğini öngördüklerini söyledi
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Yönetim Kurulu Başkanı Ramadan Kumova, konut sektöründeki son durumu değerlendirdi.
"KONUT SAHİPLİĞİ GERİLERKEN KİRALIK KONUT TALEBİ ARTIYOR"
Türkiye’nin deprem ülkesi, gayrimenkul sektörünün de güvenli yapı dönüşümünün kilit paydaşı olduğunu söyleyen Kumova, açıklamalarını şöyle sürdürdü:
2010’lu yıllarda finansmana dolayısıyla da konuta erişim, bugüne kıyasla daha rahattı ve toplumun daha geniş bir kısmı konut alarak yeni ve güvenli yapılara geçiş yapabiliyordu. Günümüz koşullarında konuta erişim güçleşirken yeni ve güvenli yapı üretimine ihtiyaç devam ediyor.
Son 8 yılda; ev sahipliği oranı yüzde 61’den yüzde 55’lere kadar gerilemiştir. Diğer yandan, kiralık konut ihtiyacı yüzde 20’den yüzde 27’ye yükselmiştir. İstanbul’a baktığımızda ise ev sahiplik oranı yüzde 52, kiracı oranı ise yüzde 37. Ülkemizde son 5 yılda 1. el konut satışları 651 bin’den yüzde 42'lik gerilemeyle 379 bin’e düştü.
Bu düşüş beraberinde konut üretimine de yansıdı. 2014 - 2018 arasında üretilen konut sayısı alınan iskan bazında 3 milyon 992 bin 475 iken, 2019 -2023 yılları arasındaki 5 yıllık dönemde 3 milyon 131 bin 200’e geriledi. Türkiye'de yüzde 22 düşüş, İstanbul’da ise yüzde 31 seviyesinde.
Bu düşüşlerdeki temel nedenler; pandemi ve sonrasında inşaat maliyetlerindeki hızlı artışlar, konut fiyatlarının da hızlı artmasına sebebiyet vermiş ve konuta erişim çok daha zor hale gelmiştir, konut kredi faizlerinin çok yüksek olması, arsa maliyetinin çok yüksek olması ve konut yatırımcısına yönelik uygulamalar.
"KONUT KRİZİNİN HİSSEDİLMEMESİNİN NEDENİ 2. ELDE SATIŞLARIN ARTMASI"
Bu düşüşlere rağmen piyasada konut krizinin henüz hissedilmemesinin temel nedeni 2. el konut satışlarının artmasıdır. Fakat 2. el konut stoku da azalmış ve 5 yıl artıştan sonra, 2023 yılında yüzde 17.5 azalmıştır. 2024 yılında da düşüş devam etmektedir ve yılın ilk 4 ayında düşüş yüzde 6 olmuştur. 2. el konut satışlarındaki düşüş trendi devam eder ise önümüzdeki 2 yıl içerisinde konut arz sıkıntısı yeni bir krize dönüşebilir.
"GAYRİMENKULDE İLK KEZ CARİ AÇIK OLUŞUYOR"
2021’de kira sınırlamaları ile başlayan sürecin ardından yerli yatırımcı, Türkiye’ye yatırım yapmak yerine yurtdışına yönelmiştir. 2012-2021 yılları arasında ortalama yıllık 400 milyon dolar seviyelerinde olan yurt dışı yatırım tutarları 2022’de bir anda sıçrayarak iki katına yani 790 milyon dolara ulaşmıştır. 2023’te ise, iki buçuk kattan fazla artarak 2 milyar 86 milyon dolar olmuştur. 2024 ilk 4 aylık veriler ise yıl sonunda yurt dışından alımların 3 milyar bandını aşacağını göstermektedir.
Yatırımcı, Türk veya yabancı fark etmeksizin önce güven ortamı arıyor. Kuralların belli olduğu piyasaya yatırım yapmak istiyor. Kuralların geçiş süreçleri tamamlanmadan sıkça değiştiği piyasalarda ise tedirgin oluyor ve kendine korumak için önlem alıyor. Yakın geçmişte alınan yüzde 25 kira üst sınır kararı, ardından yatırım amaçlı konut alanların kredi kullanım oranlarının yüzde 20’nin altına çekilmesi ve sıkça gündeme getirilen 2 veya üstü evi olan yatırımcıya getirilecek olan ek vergiler yukarıdaki tablonun oluşmasına neden olmuştur.
Diğer yandan, Türkiye’den konut alımı yapan yabancı yatırımcılar 2022’de 67 bin adet gayrimenkul almış ve 6,2 milyar dolarlık hacime ulaşmıştır. Fakat 2023’te yabancıya satış adedi neredeyse yarı yarıya düşerek 35 bin olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının ilk 4 aylık verileri yine yüzde 50’ye yakın bir düşüşün olduğunu göstermektedir. Bu veriler ışığında 2024 yılı sene sonu öngörümüz satışın 20 bin rakamının altına düşmesi ve satış gelirinin de 2 milyar doların altına düşmesidir.
Nedenlerini irdelediğimizde öncelikli olarak yabancı yatırıcının aldığı konutların mülteciler tarafından satın alındığı algısının oluşturulması ve bunun kamuoyunda manipüle edilmesi, yabancı yatırımcıyı tedirgin etmiştir. Bunun yanında 2023 yılı sonuna kadar yabancıya yaklaşık 400 bin adet konut satılmış ve bu konutların sadece yüzde 10’u yani 40 bin adedi vatandaşlık başvurusu için kullanılmıştır. Ne yazık ki gerçek yine manipüle edilerek sanki tüm konutlar vatandaşlık için alınıyormuş algısı yaratılmıştır. Vatandaşlığa konu gayrimenkule getirilen ekspertiz zorunluluğu sonucunda yaşanan problemler ve uzayan satış süreçleri yabancıya konut satan acentelerin Türkiye pazarını terk ederek başka ülke pazarlarına yönelmesine neden olmuştur.
Dubai’de 2023 yılı sonunda 100 milyar doların üzerinde satış yapılırken Türkiye’de sadece 3.5 milyar dolarlık satış yapılmıştır. 2023 yılında İngiltere, İspanya ve Portekiz’de yabancıya satışın payı yüzde 10’un üzerindeyken bu oran Türkiye’de yüzde 3’ün altına düşmüştür.
Özetle; yabancıya sattığımız ile yurtdışından aldığımız gayrimenkulü karşılaştırdığımızda 2024 yılı sonunda ilk 4 aylık veriler ışığı altında 2024 yılı sonunda sektör tarihinde ilk defa eksiye düşecek ve yılsonunda cari açık vermesi kaçınılmaz olacaktır.
"KONUT YATIRIMCISI KİRALIK KONUT ARZININ TEK KAYNAĞI"
Amerika, Avrupa ve diğer gelişmiş ülkelerde kiralık konut ihtiyacı özel sektör ve başını belediyelerin çektiği kamu teşekkülleri tarafından karşılanmaktadır. Belediyeler kendi arsaları üzerinde ucuz konut projeleri geliştirerek bu konutları kiraya vermektedirler. Bu ülkelerdeki özel sektör üreticileri de enflasyonun ve kredi faiz oranlarının yüzde 2 gibi düşük seviyelerde olduğu dönemlerde uygun maliyetlerle borçlanarak ürettikleri konutları kiraya verebilmekteydiler. Fakat pandemi sonrası hızlı enflasyon artışı döneminde Avrupa’daki özel sektör üreticileri bile artık modeli uygulayamamaktadır.
Türkiye’de kiralık konut arzı ise bireysel yatırımcıların konutlara yaptıkları yatırımlar aracılığıyla sağlanmaktadır. Fakat son 2 yıldır uygulamaya konan yeni düzenlemeler ve getirilmesi düşünülen vergiler nedeniyle yatırımcıların bir kısmı yurt dışına yönelmiş bir kısmı ise konutu yatırım aracı olarak görmekten vazgeçmeye başlamıştır. Yaşanan sürecin sonucu olarak önümüzdeki 2 yıl içerisinde kiralık konut arzında sıkıntının büyüyeceğini ve bunun kira fiyatlarını artıracağını öngörüyoruz.
"PROJE GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARI (PYGF) KONUT ARZI İÇİN İYİ BİR ENSTRÜMAN OLABİLİR"
Geçtiğimiz haftalarda gündeme gelen Proje Gayrimenkul Fonlarını sektör için oldukça önemli bir gelişme olarak görüyoruz. Konut satışlarına yönelik değil, üretimin finansmanına yardımcı olacak bir çözüm olacaktır.
Fonlar sayesinde sektörün bankalardan borçlanma ihtiyacı azalacaktır. Aynı zamanda konut alamayacak küçük yatırımcı bu fonlardan hisse alarak, konut fiyat artışlarına dayalı gelir elde edebileceklerdir. PYGF’ler Sermayenin tabana yayılması ve yastık altı paranın ekonomiye kazandırılmasında önemli bir rol oynayacaktır.
Bu fon modeli tüm gelişmiş ekonomilerde de zaten uygulanıyordu, maalesef bizim ülkemizde yoktu. Önümüzdeki dönemde ekonomik dengelenmenin sağlanmasına paralel olarak, yabancı yatırımcının ülkemize yatırım iştahının artmasını, PYGF’lerin de yatırım miktarlarını arttırmasını bekliyoruz.
"SEKTÖR SON 7 YILDIR MALİYET ARTIŞLARININ ALTINDA EZİLDİ"
Gayrimenkul sektörü, 2000’lerin başına kadar gündemde olan bir sektör değildi. Özellikle 2002-2014 arası sektör hiç olmadığı kadar gündemde. Bugünkü bütün yatırımlar o dönem yapıldı. Müteahhit zengindir algısı pekişti.
2017’den 2021 Mayıs’a kadar, 5.5 yılda inşaat maliyetleri endeksi 100’den 471’e çıkmış. Konut fiyat
endeksi de 100’den 451’e çıkmış. Maliyetlerden daha az fiyat artırarak satış yapmışız. Maliyetimiz
100 artmış, biz 90 arttırarak satış yapmışız. Bu dönemde 2.9 milyon adet konut satılmış.
2022 Mayıs’tan 2023 Aralık'a kadarki dönemde yine endeksi yüze indirirsek konut fiyatları 269’a
maliyet ise 203’e çıktı. Buradaki artış herkes tarafından konut geliştiricileri zam yaptı olarak algılandı. TÜİK rakamları ortada. Maliyet artışı kadar fiyat artışı yapılamamış.
Dünya’daki bütün endüstriler planlamalarını genel siparişlere göre aylık veya 3 aylık yaparlar. Sadece konut sektörü planlamasını 36 aylık yapmak zorunda. Pandeminin başında çok güzel kampanyalar oldu. O kampanyalarda 12 bin liraya metrekaresi ev satıldı. Enflasyon yüzde 10 civarıydı. Sektör son 7 yıldır maliyet artışlarının altında ezildi.
(Fiyatların şişirildiği yönündeki yorumlar için) Restorana gittiğinizde de bu oldu, giyim için bir mağazaya gitseniz de bu oldu. İnşaat sektöründe bunun yapıldığı 18 ay oldu 7 yıl içerisinde.
KİRALIK KONUT ARZI
2021 yılında gittik yüzde 25 kira limiti koyduk. Biz o zaman çok uyardık ve bu yanlışı yapmayın dedik. Yatırımcının bir kısmı elindeki konutları kiraya vermedi. Ve piyasadaki ürün azaldı. Kira fiyatları düştü mü, düşmedi. Kira fiyatları yüzde 125 arttı. Muhakkak bu limit konulurken iyi niyetli yapıldı. 2021 yılından önceki 10 yılda Türk vatandaşları yurtdışından ortalama 400 milyon dolarlık konut aldı. Biz 2024 yılını 3 milyar doların üzerinde tamamlayacağız. Yatırımcı sonuç olarak rotayı değiştirdi ve yurt dışına çıktı. 7 katın üzerinde bir satın alım var bu sene. Geri kalanı da satın almaktan vazgeçmiş. Önümüzdeki dönemde kiralık konutlarda sıkıntı yaşayacağız.
