Metaverse’ten arsa alınır mı? Alınırsa değer kazanır mı? Değerlenme uzmanları ne diyor?
Fiziki dünyayı sanal ortama taşıyan metaverse üzerinden arsa satın almak son günlerin popüler gündem konularından biri haline geldi. Peki metaverse üzerinden gayrimenkul sahibi olmak güvenilir bir yatırım aracı olabilir mi? Değerleme uzmanı Baki Budakoğlu, 'Metaverse'te arsa alınır mı?', 'Alınırsa neye göre değerlenir?' tartışmasını değerlendirdi.
Gayrimenkul, dünyada olduğu gibi Türkiye’de de çoğu zaman en popüler yatırım aracı olarak görülüyor. Son dönemde sanal evren metaverse üzerinde satışa sunulan arsaların binlerce dolara alıcı bulması, hatta Türkiye’nin önemli e-ticaret sitelerinden biri olan Sahibinden’de satışa çıkarılması, gayrimenkul sektörünün sanal ortamda da yatırımcıların gündemine girdiğine işaret ediyor.
Sosyal ağ Facebook'un "Meta" dönüşümü ile sadece teknoloji dünyasının değil, yatırımcıların da yeni gözdesi haline gelen metaverse, sınırlarını birkaç sektörle de sınırlı tutacak gibi değil. Bu sektörlerden metaverse'e göz kırpanlar arasında gayrimenkul sektörü de şimdiden yerini almış durumda.
Gayrimenkul ve değerleme sektöründe 2005 yılından bu yana faaliyet gösteren Denge Değerleme’nin Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu, geçtiğimiz günlerde sosyal medya üzerinden karşılaştığı bir yatırımcının kısa süre öncesinde 13 bin dolara aldığı metaverse parselin hemen yanındaki parselin değerinin 1 milyon dolara ulaştığından bahsettiğini ve bunun üzerine ‘Bize de yeni bir kapı açıldı’ diyerek dersine çalışmaya başladığını ifade etti.
“DEĞER 4 FAKTÖRE BAĞLI”
Değer tespitinden bahsedilebilmesi için öncelikle değerin oluşması gerektiğini belirten Budakoğlu, maddi ya da maddi olmayan herhangi bir eşyanın değeri sadece o şeylerin mevcudiyeti ile oluşmadığını; değerin oluşması için ‘Yararlılık’, ’Kıtlık’, ‘Arzu’ ve ‘Etkin Satın Alma Gücü’ gibi 4 adet faktöre ihtiyaç duyulduğunu belirtti.
Budakoğlu, “Demek ki, Metaverse’te de arsanın ya da herhangi bir gayrimenkulün gerçek anlamda değerinin oluşması için kullanılmak ya da kiralanmak suretiyle fayda sağlıyor olması gerekir. Belli bir miktar ile sınırlı olmayı gerektirmesinin yanı sıra yeterli miktarda alım gücüne sahip istekli alıcının mevcudiyeti de değerin oluşması açısından zorunluluk arz etmekte” dedi.
“METAVERSE ARSA TEMİNİNDE KITLIK YOK”
Bahse konu arsanın metaverse’te değil fiziki gerçek dünyada olması halinde; ‘Geliştirme Alanı’, ‘’Emsal Kat Sayısı’, ‘Yapılaşma Koşulları’, ‘Konumu’, ‘Ulaşım İmkanları’ gibi parametrelerin dikkate alınacağını söyleyen Baki Budakoğlu şöyle devam etti:
“Arsayı değerlendirirken de bir taraftan proje geliştirirken diğer taraftan da aynı imar yapılaşma koşullarına ve benzer konuma sahip arsaların gerçekleşmiş ya da talep edilen satış fiyatlarından da hareketle değeri tespit edecektik. Oysa Metaverse denilince bir sınırsızlık söz konusu zira adı üzerinde sanal bir platform. Halihazırda ön plana çıkan evrenleri The Sandbox, Axie Infinity, Decentraland, Our vb. olarak sayabiliriz. Bu evrenler birbirinden bağımsız olarak tasarlanmış durumdalar; örneğin bir tanesi yaklaşık olarak 90 bin adet arsadan oluşurken bir diğeri tüm dünyayı birebir yansıtacak şekilde tasarlanmış olup, 1.6 milyon adet arsadan oluşmakta. Hani bazı konuşmalarda dile getiriliyor ve İstanbul Boğaz’ında arsa kalmamış deniliyor ya o sanal evrenlerden sadece bir tanesi için geçerli, zira bir uygulamada İstanbul’un haritasını tasarlatıp tekrar satışa sunulabilir ve o zaman da isteyen yatırımcı satın alma şansı doğar. Doğal olarak bu durumda Metaverse genelinde kıtlık faktörünün oluşmasından bahsetmek çok da gerçekçi olmaz gibi duruyor.”
“SANALDA ÜNLÜLERE KOMŞU OLMAK PRİM YAPIYOR”
Metaverse’te arsa alımına ilişkin girişimlerde karşılaşılan parametrelere de değinen Baki Budakoğlu, şunları söyledi:
“Öncelikli alımlarda daha çok Metaverse Center’a yakınlık, ulaşılabilirlik, nüfus yoğunluğu ile ünlülerin satın aldığı taşınmazlara komşu olma ya da onlara yakın arsaların satın alınması öneriliyor ya da tercih ediliyor. Görüleceği üzere arsanın geliştirilmesine yönelik olarak konut, otel, okul, AVM ya da fabrika alanı gibi bir kısıtlaması bulunmuyor. Kaldı ki zaten bir düzenleyici, planlamacı bir kurum da öngörülmüyor, zira inşa edilecek konuta sanal evrene dahil olan yatırımcıların karar vereceği kabul ediliyor. Yani platformda ortak karar alınması esas olup, sahibinin blockchain (blokzincir) üzerinde kaydedilmesi ile mülkiyetinin herkes açısından ileri sürülebilecek yani aleni hale geleceği düşünülüyor.”
“ORTAK PAYDADA BULUŞMAK ZOR”
Metaaverse’te gayrimenkulün değer kazanması için nasıl bir fayda sağladığının önemli olduğuna işaret eden Budakoğlu, “Tabi yatırıma konu herhangi bir sanal evrende arsaların hangi amaçlarla kullanılacağına o sanal evrendeki yatırımcılar ile birlikte sanal evreni tasarlayan kurum yetkililerinden oluşan kurul karar verecekse bunların ortak bir noktada buluşmaları yetmeyebilir. Zira o noktanın aynı zamanda bahse konu sanal evrenin mevcudiyeti ve gelişmesi, sürdürülebilirliği açısından geçerli ve doğru kararların alındığı hususlar olmalı. Yani şehir plancılığı, harita mühendisliği, mimarlık, inşaat mühendisliği, işletmecilik disiplinlerinin yanı sıra insan psikolojisi ve toplumsal hayatı esas alan birçok disiplinin bakış açısından katkı sağlanarak parsellerin kullanım amaçları ve yapılaşma koşullarını belirlemek gerekecek, aksi taktirde yan yana dizilmiş gerek ticari gerekse sosyal yaşam açısından sinerji yaratmayacak plansız bir yapılaşma söz konusu olacaktır. Silüetten, estetikten hiç bahsetmiyorum bile. Tabi bir parselin değer ihtiva etmesi için bir diğer faktör olan yararlılık yani fayda üretmesi de ancak planlı bir yapılaşma ile söz konusu olacaktır” diye konuştu.
SANAL EVRENDE KAT ÇIKMAK!
Bir YouTuber’ın sanal evrende yatırım yaptığı arsa üzerinde daha önce inşa ettiği iki katlı binayı ekranın yan tarafında bulunan bina sembollerinden üç katlı olanı seçip bir çırpıda değiştirebildiğini belirten Budakoğlu, “Böylece, taşınmazının değerini artırmış mı oldu? Yoksa yapmış olduğu tercihle değerini artırmak yerine arsasının değeri mi düşürdü? Şimdiden kim bilebilir!” dedi.
