İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım: "Arsa kiralama modeliyle maliyetin yüzde 50'den fazla düşme şansı var"
İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım, konut sektöründeki son gelişmeleri değerlendirdi. Konutta erişilebilirliğin artmasının maliyetin düşmesiyle gerçekleşebileceğini belirten Durbakayım, "Konut üreticileri, arsa kiralama modeliyle konut yaptığı vakit 10 birim maliyet, 5'e düşüyor. Örneğin pahalı kumaş alırsanız ona göre bir terzi arıyorsunuz. Kumaşa eğer daha az öderseniz, o zaman daha mütevazı bir terzi, daha makul aksesuarla bunu mamül ediyorsunuz. Böyle olunca buradaki maliyetlerin yüzde 50'den de aşağı düşme şansı var" dedi. İNDER Başkanı Durbakayım, inşaat firmalarının yaptıkları işlerden sorumlu olması gerektiğini kaydederek, "Bankaların yönetimlerinde olanlar, bankada bir sıkıntı olduğu vakit bu yönetim kurulu üyeleri hapse giriyor. Peki inşaat firmalarındaki yönetim kurulundaki arkadaşlar da bir sıkıntı olduğu vakit onlar niye cezalandırılmasın? Yapmasın o zaman, çünkü eğer mesuliyetleri firmalar üzerinde bu şekilde hissetmezse o zaman denetimler doğru dürüst olmuyor" ifadelerini kullandı
ABONE OL
Konut sektöründeki sorunları konuştuğumuz röportaj serimizde bu haftaki konuğumuz İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım oldu. Durbakayım, konut satışlar ile fiyatları, kentsel dönüşümün yol haritasını, gündemdeki konut kampanyasını ve yapı müteahhitlerinin sorumluluklarını değerlendirdi.
-Konut satışlarında geçtiğimiz yıla göre ilk 7 ayda yaklaşık yüzde 18'lik bir düşüş görünüyor. Bu tabloyu nasıl değerlendiriyorsunuz?
Günümüze bakarsak tatil ayındayız. Normalde her yıl bir düşüş olur çünkü herkes tatilde. Eylül ayında okulların açılmasıyla birlikte insanlar tekrar yerlerine geliyorlar, çocukların okul işi bittikten sonra konutlarla ilgili geliyorlar, bakıyorlar; yani normal seyri bu yani zaten bu dönemde bir düşüş var.
Ancak 2018'den beri bir bakarsak resme orada şöyle bir gelişme oldu; herkes gözden kaçırıyor bunu şimdi sektörde fazla arz vardı, talep de ona göre dengeleniyordu ve maliyet fiyatları artıyordu ancak inşaat sektöründeki konut yapıcıları da bu zamları üzerine koyamıyordu. Dolayısıyla şöyle bir algı oldu, fiyatlar aşağıda, maliyetler yukarıda işte konut satıcıları da hep bu şekilde fiyatları aşağıda tutacak... Ancak konut üreticilerin bu projelerini bitirmek mecburiyetinde olduklarını kimse göz önünde tutmuyordu. Bu da ne olacak? Her halükarda bir finansman yaratıp projelerini bitirmeleri lazımdı. Maliyeti yüksek dahi olsa karlarından fedakarlık edip, hatta bir miktar da zarara olsa bile bu satışlar oluyordu ve devam eden süreç içinde bu projeler bitti, bir takım oyuncular sektörden çıktı. Böyle olunca da arz azalmaya başladı. Konut arzı azalınca talep aynı şekilde devam ediyor, yeni proje yapanlar da yeni maliyetleriyle fiyat oluşturmaya başladılar. Fiyatı oluşturunca zannedildi ki aşırı bir fiyatlama var, aşırı zamlar kondu... Oysa ki yani maliyetler bunu emrediyordu. Böyle bir sürecin içinde tabii bir yavaşlama söz konusu oldu. Neticede piyasada bir şok oldu. Yani 10 liraya satılan bir mal 20 lira gibi, iki misli gibi fiyat görünce talepler azalmaya başladı. Dolayısıyla o süreç günümüze gele gele daha az arz, daha bütçesi dar bir taleple karşılaşınca satışlarda aşağı doğru bir kayış oldu.
Unutmamamız gereken şu var, yılda 700 bin konuta ihtiyacımız var. Yani her halükarda bu kadar konut üretilecek ve satılacak. Burada da piyasalar yine kendi dengesini bulacak. Yani 2001'leri hatırlarsak; sektör gayet sıkıntıda, krediler yok... Öyle bir dönemden sonra sektörde bir patlama oldu. Emlak Konut devreye girdi. Hasılat paylaşımı inşaatlar çıktı, büyük projeler gündeme geldi, konut kredileri yani mortgage kredisi deniyor ama neticede konut finansman kredileri devreye girdi, insanlar ulaşılabilir kredilerle bu konutları almaya başladılar ve biz orada çok yüksek rakamları görmeye başladık. Şimdi günümüzde de buna benzer bir süreç yaşıyoruz. Sektör kendini toparlıyor. Finansman ile ilgili olan planlarını, programlarını yapıyor, kamu gerekli önlemleri alıyor. Önümüzdeki günlerde tekrar bir konut hamlesini göreceğimizi ümit ediyoruz. Çünkü bu ana ihtiyaç, bugün biz konutların vazgeçtik, konut üretmeyelim, konut almayalım gibi bir şey söz konusu değil.
Onun için bugünlere bakıp da işte geçen yıldan yüzde 10 aşağıda, 20 yukarıda... Bundan böyle bir sektöre moralsizlik aşılamayalım. Önümüzdeki günlerde konut ihtiyacı olanlar konuta erişebilecek. Zaten biz sektör olarak bunun için çalışıyoruz, kamu da bunun için planlar, programlar yapılıyor, o günler gelecek. Bu günleri bu şekilde yara almadan geçireceğiz.
- Kredi sorunu da gündemde, zaten rakamlarda görüyoruz. Yüzde 13 civarında bir ipotekli satış var toplam satış içerisinde...
Konut alım satımında hep üreticinin sağladığı krediler vardır eskiden beri. Sonradan çıkan bireysel konut kredileriyle bankalar devreye girdi, ondan evvel hep konutu üreten belli bir peşinat almak suretiyle gerisini vade yapmak suretiyle mal satılırdı. Şimdi o günlere o dönemlere bakılarak bir fiyatlama yapılıyor. Bir maliyet yapılıyor. Belli bir kredi süreleri tespit ediliyor. Yani bu şekilde piyasanın hareket etmesine imkan tanınıyor. Dolayısıyla bugün banka kredileri bugün belki fiyatlama bakımından yüksek olabilir, ulaşılması zor olabilir. Ama bu sefer sektör bu konuya kendi imkanlarıyla eğiliyor, bir çözüm bulunuyor ama ümit ediyoruz ki mevsimsel olarak da önümüzdeki günlerde bir kampanya söz konusu olabilir. Çünkü her sene bu dönemlerde gerek bakanlığın, gerek bankalar kurulunun hazırlamış olduğu, yapmış olduğu bir takım kampanyalarla sektöre bir ivme kazandırılıyor. Bu dönemde de bunu bekliyoruz.