Konutta dip arayışı

Ağustos ayına ilişkin satış ve fiyat verileri konut sektöründe yaklaşık iki yıllık daralmanın dip arayışlarına işaret ediyor.

➔ Dip arayışının en somut nedeni konut satışlarının son iki aydır artışa geçmesi. Temmuz ayında yüzde 16’lık artışı ağustos ayında yüzde 9.9 artış izledi. Böylece yılın 8 aylık dönemindeki konut satışları 806 bin adede yükselerek geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 1.1 artışa geçti.

➔ Satışlarda iki ay üst üste ve 8 aylık zaman dilimindeki artış 27 ay sonra gelen ilk artış. En son Mayıs 2022’de son bir yıllık konut satışı 1 milyon 788 bin ile rekor kırmıştı.

➔ Son bir yıllık satış rakamı haziran ayında ise 1 milyon 203 bine kadar düştü. Yıllık satışlar zirveden dibe aradan geçen iki senede 585 bin adet veya yüzde 33 azaldı.

➔ Satışların üçte bir düzeyinde gerilemesi konut fiyatlarındaki şişkinliği bir ölçüde aldı. Merkez Bankası’nın yenilediği Konut Fiyat Endeksi ile konut fiyatları Ekim 2022’de yıllık yüzde 186.8 ile zirveye çıktı. Konut satışlarındaki gerilemeye gecikmeli şekilde 5 ay sonra fiyatlar da ayak uydurdu.

REEL KAYIP AZALIYOR

➔ Ağustos 2024’e geldiğimizde konut fiyatlarındaki yıllık artış yüzde 34.3’e geriledi. İki yıla iki ay kala konut fiyatları yüzde 186.8’lik artıştan yüzde 34.3 artışa geldi.

➔ Bu da son bir yıllık enflasyondan arındırıldığında yüzde 11.6’lık reel kayıp anlamına geliyor. ➔ Böylece konut fiyatlarındaki reel kayıpta azalma meydana geldi. Yıllık bazda konut fiyatlarında haziran ayında yüzde 14.7 reel kayıp yaşandığı dikkate alınırsa iki ayda 3.1 puanlık iyileşme sağlandı.

➔ Yüzde 34.3 artışla faizlerin düşürülmeye başlandığı ve konut fiyatlarının uçuşa geçtiği Eylül 2021 ile aynı artış oranına gelindi.

➔ Ancak o dönemde enflasyon daha düşük olduğundan konut fiyatlarındaki artış reeldi, şimdi ise negatif bölgede bulunuyor.

➔ İki aylık artışla birlikte konut satışları yıllık 1 milyon 235 bine yükseldi. Yıllık bazdaki artış hazirana göre yüzde 2.1 ile sınırlı.

KONUTLARI KİM ALIYOR?

➔ Yaz aylarında alımları yurtdışı gurbetçilerin talepleri hızlandırmış olabilir. Gelecek yılın yaz aylarını beklemeyi göze alamayanlar için bu yaz daha iyi bir zamanlama olabilir.

➔ Çünkü kış aylarında başlayacak bir faiz indirimi krediler yoluyla konut fiyatlarını gelecek yaza kadar yeniden artırabilir.

➔ Şu anda yüzde 40’ın üzerindeki faizlerden dolayı konut kredisi kullanmak tarihi dip düzeyinde. Son bir yılda konut kredileri sadece 20 milyar lira kadar arttı. Artış oranı yüzde 5 bile değil.

➔ Nakdi olan ama kendine iyi bir finansal yatırım aracı bulamayanların nispeten düşük fiyatlardan talebi de buna eklenebilir. Ne de olsa kiralar yüksek seyrediyor ve düşüşe direniyor.

➔ Fiyat artışlarında en geride kalan İstanbul’un aylık yüzde 5.5 ile artışta öncü olması buna işaret.

➔ Bitişikte istatistiki alt bölgeler itibariyle faiz indirimlerinin başladığı ve konut fiyatlarının tırmanışa geçtiği Eylül 2021, konut fiyatlarının zirve yaptığı Ekim 2022 ve fiyatların gerilediği dönemi kapsayan Ağustos 2024’teki yıllık konut fiyat artışlarını var.

TALEP DÜŞÜK FİYATLI İLLERE

➔ Fiyat artışlarında son aylarda dikkat çeken gelişme, bitişikte yer alan Merkez Bankası haritasında görülebileceği gibi, Batı Karadeniz ve Doğu Anadolu illerinin öne çıkması. Ağustos 2024 itibariyle en yüksek fiyat artışları buralarda görülüyor.

➔ Bu da talebin fiyatların düşük kaldığı illere yöneldiğinin işareti. Çünkü bu iller fiyatların zirve yaptığı Ekim 2022’de en geride kalanlardı. Yani ucuz kalan son mallar bunlar.

➔ Yine bu dönemde en düşük performansı gösterenler Ekim 2022’de en yüksek fiyat düzeyine çıkan iller. Antalya, İstanbul, Ankara, Adana ve Mersin yüzde 200’ü aşan fiyat artışlarına ulaşmışlardı.

➔ Bu iller şimdi de yüzde 30’un altında kalarak Türkiye ortalamasına göre daha düşük performans gösteriyorlar.

➔ Sadece Ankara’nın yüzde 35.6’lık fiyat artışı ile diğerlerinden ayrıldığını ve Türkiye ortalamasını geçtiğini görüyoruz.

➔ Bunun da nedeni geçen yıl yaşanan büyük depremle birlikte Ankara’nın sığınılacak il olmasından kaynaklanıyor.

KONUT FİYATLARI ARTACAKSA ENFLASYONU KİM DÜŞÜRECEK?

➔ Sonuçta konut sektöründeki daralmanın durduğunu ve fiyatların toparlanmakta olduğunu iki aylık gerçekleşmelere bakarak söylemek erken olabilir.

➔ Dezenflasyon sürecine girdiysek de henüz başlangıcındayız. Konut fiyatları şimdiden yükselecekse bu enflasyonu kim nasıl düşürecek?

➔ Hele bir yaz döneminin mevsimsel etkisini ve gürültüsünü geçirelim yeniden duruma bakarız.

➔ Ancak en azından konuttaki daralma döneminde dip arayışlarının başladığını söylemek mümkün.