Türkiye'nin konut problemi: Çözüm önerileri
Güçlü olan hayatta kalıyor. Güçsüz de kalıyor elbette.
Fakat hayatta kalmanın şekli değişiyor.
Barınmanın harcanabilir gelirler içindeki payı artıyor. Bu, geçinmeyi zorlaştırıyor. Evsizlerin ülkemizde arttığını görebiliriz. Üzgünüm ama bu böyle.
İkinci konu ise konut fiyatlarındaki artıştan ötürü fiktif şekilde serveti artanlar konusu var. Sermayenin ve varlık artışının en ilkel yollarından biri. Bu şekilde refaha ulaşan bir ülke var olmadı tarihte. Ne yazık ki...
*
Sorunun farkındaysak eğer herhalde çözümleri konuşma zamanı.
Bunun için iki yol belirlenebilir.
İlki, dünyada neler yapıldığına bakmak. İkincisi ise kendi yolumuzu belirlemek.
Ben üçüncüyü seçip dünyaya bakalım, kendi yolumuzu çizelim derim.
Öncelikle, finansal olanı finansal olmayandan ayıralım. Ekonomik olanı ve reel taraftan gelen sıkıntıları bilelim.
Elbette pek çok sorunlu alan sayabiliriz.
Tapuda fiyatların eksik yazılması, kredilerin eksik değer göre çıkması sebebiyle beyaz yakanın alım gücünün düşmesi, belli grupların fiyatları suni şekilde yukarı itmesi gibi.
Fakat ben ana konulara odaklanalım derim.
Sektörel sorunlardan biri girdi maliyetlerinin çok yüksek olması. Burada en önemli kalemler arsa ve inşaat malzemesi.
Arsa sahiplerine ‘malınızı ucuza verin’ diyemeyeceğimiz göre, onların mallarını görece ucuzlatacak yollar seçmeliyiz. Yani belirli yerlerde sosyal konutlar yapılabilmesi için arazi sağlamak. Bunun üstüne yapılacak konutlar (özel sektör ya da TOKİ tarafından) satılabilir ya da kiraya verilebilir.
Bunun haricinde makul bir çözüm önerisi getirmek mümkün değil. Kalkıp da inşaatın demirini sübvanse edecek halimiz yok kamudan. Bu bakımdan sektörden yana yapılabilecek, en azından benim bulabildiğim tek çözüm bu.
Gelelim ekonomik duruma.
Enflasyon çok yüksek olduğu için vatandaşların en azından bir süreliğine kiralarında destek olunabilir. Bu hem kayıt içine alma yönünde bir fayda sağlar hem de dar gelirli vatandaşın belli limitler dahilinde barınma sorununa yardımcı olur.
Sorunun ana kaynağı olarak finansal koşulları gördüğüm için burada daha fazla önerim olacak.
Öncelikle bu garip negatif reel faiz ortamı sorunun kaynağı olduğu için başta söylemem gerekeni şimdi yazmış olayım. Bu mesele düzelmeden atılacak tüm adımlar beyhude olur. Yazık olur.
Öncelikle faizi piyasa koşullarına yaklaştırmak ve makro dengesizlikleri bitirmek zorundayız. Faiz artışı hassas bir konuysa hiç olmazsa dengesizlikler budanmalı. Örneğin çıkacak olası enflasyon endeksli bono ile reel faiz verilmeli. KKM faizlerinde minimum 5-10 puan arası artışlar yapılmalı.
Bu ikisi başlı başına bir finansal sıkılaşma yaratabilir. Bu, ön koşuldur.
Ardından mortgage oranlarında ilk konutunu alacak aileye yine belli limitler dahilinde destek olmak gerekir. Bunu ucuz kredi ile çözebiliriz. Buna benzer bir paket zaten açıklandı.
Bir ailenin ikinci ve daha fazla ev ihtiyacı varsa ve mortgage ile bunu finansa edeceklerse bu durumda faizlere ekstra yük binmeli. Bu, Çin’de uygulanan bir yöntemdir.
Bir başka konu ise makul sınırdan fazla ev sahibi olmak isteyenler için ekstra vergiler talep etmektir. Örneğin bir ailenin 3’ten fazla evi varsa ödediği vergilerdeki artışlar daha fazla konut sahibi olmayı caydırmalıdır. Bu, sosyal yaraya merhem olabilir. Keza yine Çin’de uygulanan örneklerden biridir.
Yabancılara konut satışına kısıtlama getirmek de birkaç yıllığına düşünmemiz gereken bir iştir. Kanada bunu uygulamaya başladı. Önce kendi ülke vatandaşınızın konutu olması gerekir. Başkalarının değil...
Hollanda’da uygulanan, dar gelirliyi ilgilendiren bir uygulama da düşük kiralardaki artışların sınırlar içinde olmasıdır. Bu, her zaman gündemde olabilir. Böylece dar gelirli vatandaşın talip olabileceği evlere olan kiraya verme ve dolayısıyla bunları satın alma ilgisi kırılır.
Son olarak, dar gelirli vatandaşa konut üretecek ve belli fiyatlara satmaya razı olan konut üreticilerine ucuza finansman sağlanabilir. Kamu, bu şirketler ile ortak iş de yapabilir. Emlak Konut’un bugün geldiği ‘lüks konut uzmanı’ mertebesine varmaması için bu yapının sıkı kuralları olması gerekir. ABD’de benzer örnekler var.
Son olarak, tüm işlemler ve mevcut durum sıkı sıkıya bir sistem tarafından takip edilmelidir. Bugün ülkemizde her sokakta, her evde kim / hangi şartlarla oturuyorsa bu kamu tarafından bilinmelidir. Dünyada bu iş böyle.
