İnşaat maliyetine ev, arsa bedava mı?
Sonunda Cumhurbaşkanı Erdoğan toplam 362 milyar liralık yatırımla hayata geçirilmesi planlanan ve Cumhuriyet tarihinin en büyüğü olduğu belirtilen sosyal konut projesini açıkladı.
➔2023-2028 arasını kapsayan 5 yıllık süreçte ikinci etap konutların tamamlanmasıyla 500 bin sosyal konut yapılacak, 250 bin konut amaçlı arsa üretilecek ve satışa sunulacak, 50 bin iş yeri de inşa edilecek.
➔Projeyle TOKİ tarafından üretilen sosyal konut sayısının 2 milyona, ikamet eden sayısını 10 milyon civarına çıkması bekleniyor.
➔İki aşamada inşa edilecek 500 bin konutun ilk etabını oluşturan 250 bininin talep toplanmasına bugünden itibaren başlandı ve ekim sonuna kadar devam edilecek.
➔Talep toplanmasının ardından 250 bin konutun temeli önümüzdeki yıl başında atılacak ve teslimi iki yıl sonra yapılacak.
➔Aile başına 4 kişiden ilk etapta 250 bin konutun tamamlanmasıyla 1 milyon kişinin daha güvenli ve yeni konutlara taşınması sağlanacak.
➔Konutların beş katı geçmeyecek şekilde çevre dostu yapı malzemelerinden, sıfır atığa, enerji verimliliğine ve yenilenebilir enerji sistemlerine uyumlu inşa edilmesi planlanıyor.
KONUTLAR 33-47 BİN DOLAR ARASINDA
➔Cumhurbaşkanı Erdoğan'ın açıklamalarına göre konutlar maliyetinin yüzde 40 altında indirimli satılacak.
➔2 artı 1 konutlar 608 bin liradan, aylık 2 bin 280 liradan başlayan taksitlerle, 240 ay vadeyle alınabilecek. Peşin ödeme ise yüzde 10 ile 60.800 TL olacak. Ödeme sözleşme imzalanmasıyla yapılacak.
➔Taksitler ise memur maaş artışlarına endekslenecek ama yüzde 25 üst sınır da konulacak.
➔Bu konutların fiyatı dünkü 18.22 TL’lik kur üzerinden 33.3 bin dolar yapıyor.
➔Toplam 850 bin liralık 3 artı 1 konutların ödemesi 3 bin 187 liradan başlayan taksitlerle 240 ay vadeyle yapılabilecek. Bu konutlar için yüzde 10 üzerinden 85 bin lira peşinat ödenecek. Taksitlendirmeler sözleşmenin imzalanmasıyla başlayacak.
➔3+1 dairelerin fiyatı da 46.6 bin dolara geliyor.
➔ İnşaat maliyetine konut satın alma gibi bir durum söz konusu. Bir konutun inşaat maliyeti metrekare başına yaklaşık 50 dolardır. 100 metrekarelik konutta 50 bin dolar yapar. Arsası sanki üzerine bonus gibi olmuş.
➔Aylık hane halkı gelirinin İstanbul için en fazla net 18 bin lira, yurt genelinde ise en fazla 16 bin lira olması gerekiyor. Bu şartları tutturan ve ödeme gücü olanlar için, kaçırılmayacak fırsat denilebilir.
ARSA MALİYETİN YARISI
➔Cumhurbaşkanı Erdoğan projeyle 900 milyar liralık yatırım yapılacağını ve bunun 2 trilyon liralık ekonomik hareketlilik etkisi yapacağını belirtti. Bu yatırımla kiraların düşeceğini belirten Erdoğan "Vatandaşlarımızın konuta erişimini de kolaylaştıracaktır" dedi.
➔Proje kapsamında arsa satışının olması da önemli. Türkiye’nin konut sorunu aslında yarı yarıya arsa sorunu. Konut maliyetinin yaklaşık yarısını oluşturan arsaların pahalı olması nihai fiyatı şişiren en önemli etken.
➔Önümüzdeki 5 yıl içinde 500 bin konut yanında altyapısı hazırlanmış 250 bin arsa satışının planlanması, yaklaşık 1 yıllık arsa talebini karşılıyor. Bu da arsa fiyat artışlarını etkileyecek ve törpüleyecek büyüklükte.
➔Konut arzının devlet eliyle artırılacak olması fiyatları üzerinde belli etkisi beklenir, üretimi artırmak yoluyla talebi dengeliyor.
➔Türkiye’de konut fiyatları TCMB endeksleriyle haziran sonunda yıllık yüzde 160 düzeyinde arttı. Rekor düzeydeki artış orta ve düşük gelirlilerin piyasa fiyatıyla konut satın alma gücünü yok etti. Sosyal konut projesi bu açıdan büyük önem taşıyor.
2018 KIRILMA YILI
➔Ancak devamının gelmesi de zorunlu. Çünkü Türkiye’de yılda yaklaşık 750 bin yeni konut üretilmesine ihtiyaç var. 2016-2018 arasındaki 3 yılda inşaat izni alan konut sayısı 1 milyon 34 bin iken, 2019-2021 arasındaki 3 yılda rakam 502 bine indi ve yüzde 48.5 azaldı.
➔İlk elde satılacak konut sayısı bakımından yapı kullanım izni alan, yani inşaatı tamamlanmış daire sayısı belirleyici. Bu da 2018 yılına kadar yıllık ortalama 827 bin iken, sonraki üç yılda yüzde 21 düşüşle 655 bine indi. Yani arz azaldı.
➔Satılan ilk el konut sayısı da 2018’e kadar yıllık ortalama 644 bin iken, sonrası üç yılda 490 bine indi. Buradaki azalma yüzde 25 ve yıllık ortalama 144 bin daire.
➔Ama ilk ve ikinci elde toplam satılan konut sayısı yıllık 1 milyon 375 bin ortalamadan 1 milyon 447 bin ortalamaya çıktı. İlk el satışlar azalırken ikinci el satışlar ve toplam satışlar arttı. Fiyatlar da buna paralel hızlandı.
➔Yabancılara satışın kolaylaştırılması da fiyatları yükseltici etki yaptı. 2018’e kadar satılan her 100 konutun ikisi yabancıya yapılırken, son 3 yılda bu sayı iki katına yani her 100 konutta 4’e yükseldi. Antalya, İstanbul ve Mersin’de konut fiyatlarının en önde gitmesinin nedeni de yabancılara satışın fazlalığıydı.
➔Fiyatların, tüketici enflasyonunun ikiye katlamasında elbette başat rolü, yüzde 80’e yükselen enflasyona karşı yüzde 13 düzeyine indirilen politika faizi ile Cumhuriyet tarihinin ve dünyanın en derin negatif faiz uygulaması oynuyor.
➔Derin negatif faizler TL’den kaçışa yol açarak döviz kurunu ve bütün dayanıklı mallara ve gayrimenkule yönelimi artırıyor ve fiyatları sıçratıyor. Yükselen döviz kuru yükselen enflasyonla tam bir sarmal oluşturuyor. Bu durum Kur Korumalı Mevduat uygulaması bir ölçüde durduruldu.
➔Ama tam bu dönemde Cumhuriyet tarihinin en büyük kredi genişlemesinin gerçekleşmesi konut alımlarının hız kesmeden yaz aylarına kadar sürmesini sağladı.
İSTANBUL’DA İLK FİYAT DÜŞÜŞ
➔Konut kredilerinin sınırlandırılması, fiyat artışlarının ortalamada yüzde 160, İstanbul’da yüzde 185’e varmasının, detayları dün açıklanan Sosyal Konut Projesi’nin ilk duyurusunun temmuz ayında yapılmasının etkisiyle konut talebi zayıflamaya başladı.
➔TÜİK’e göre temmuz ayında konut satışları yüzde 12.5 geriledi. Merkez Bankası’nın verileriyle konut fiyatlarına ait son istatistik Haziran’da açıklandı. Temmuz ayı fiyatları ise bu hafta Cuma günü açıklanacak.
➔Ancak fiyatları elektronik ortamda ve Sahibinden.com üzerinden izleyen BETAM’ın hazırladığı “Satılık Konut Piyasası Görünümü” eylül bültenine göre İstanbul’da yıllık fiyat artışı Eylül 2017 sonrasında ilk kez düştü. Ağustos ayında fiyat artış oranı bir önceki aya göre yüzde 2.1 azaldı.
5 YIL SONRA İŞBAŞI YAPMANIN ŞARTI
➔Konut fiyatlarının istikrara kavuşması için öncelikle arsa arzının ve beraberinde konut arzının artırılması gerekiyor. Seçimin etkisiyle olsa da devletin bu işe soyunmasının böyle ciddi bir katkısı olacak.
➔2018 yılında yaşanan kur depremi ve faiz sıçraması nedeniyle inşaat sektörü işe paydos demişti. Şimdi yeniden işbaşı yapmakta devlet öncü rolü oynayabilir. 250 bin konutun temeli yılbaşında temel atılacağına göre 2023 senesi, 5 yıllık durgunluk döneminin ardından inşaat sektörünün yeniden şantiyelere dönüş yılı olabilir.
➔Ancak yeniden işe güçlü bir şekilde koyulmanın bazı şartları var. Öncelikle kur, faiz ve enflasyonda istikrarın sağlanması gerekiyor ki, hem arz edecekler hem talep edecekler uzun vadeli plan ve ödeme yapabilsinler. Yük altına girebilsinler.
➔İnşaat sektörü ciddi sermaye yoğun bir sektördür. Konut yatırımı da Türk insanının en uzun süreli ve en büyük yatırımı ve harcamasıdır. Fiyat, kur ve faiz istikrarı bu nedenle temel şarttır.
➔Aksi durumda özel sektör işe dönemez, oyuna katılamaz. Sorun daha büyür, konut inşa işi iyice devletin sırtına yıkılır.
