Negatif faiz dipte, gayrimenkul zirvede
Mart ayı itibariyle enflasyon tüketicide yıllık yüzde 61.1’e, üreticide yüzde 114.97’ye çıkarken, politika faizi yüzde 14’te kaldı. Buna paralel mevduat faizleri ortalaması geçen hafta itibariyle yüzde 17.96, TL ticari kredi faizleri ortalaması yüzde 20.95 düzeyinde bulunuyor.
Ticari kredilerle tüketici enflasyonu arasında iki katlık, üretici fiyatlarıyla da 5 katlık fark var.
Tabi bu durum kredi kullanmayı çok cazip hale getiriyor.
Nitekim finansal kesim dışına yani şirketlere kullandırılan kredi stoku mart sonu itibariyle son bir yılda 1 trilyon 590 milyar lira artarak 3.6 trilyon liradan 5.1 trilyon liraya yükseldi. Artış yüzde 45.2 ve 2020 yılındaki rekor kredi sıçramasından daha büyüğüyle karşı karşıyayız.
KUR KORUMALININ GETİRİSİ ENFLAYONA YETİŞEMEDİ
➔ Enflasyon yükselmesinin şirketlerin işletme sermayesi ihtiyacını artırdığı bir gerçek. Ham madde ve enerji fiyatları genel enflasyonun üstünde arttı. Tedarik ve üretimin maliyeti yükseldi.
➔ Ancak kredi artışı öyle böyle değil, bir yılda yüzde 45 büyüdü. Tarihin en yükseğine ulaştı.
Krediler üretimde, yatırımda, işletme sermayesinde kullanılsa bile piyasaya para çıktı ve tur atmaya başladı.
➔ Negatif faizler hiç görülmediği kadar derinleşti. Yüzde 61.1’lik enflasyona karşı yüzde 18’e varmayan bir mevduat faizi uygulanıyor. Daha baştan 40 puandan fazla içeri girmek buna denir.
➔ Yapılacak tek şey kur korumalı mevduata sığınmak. Hiç değilse kur artışı kadar bir koruyuculuğu var. Yılın ilk üç ayında enflasyon yüzde 22.81 olurken, TL mevduat yüzde 4.25 getiri sağladı. Dolar kuru ise yüzde 10 arttı.
➔ Doğal olarak üç aylık vadesi dolan kur korumalı mevduat yapanlara yüzde 4.25 faizi bankası ödedi, üstüne yüzde 10’a kadar olan kur farkını da Hazine veya Merkez Bankası tamamladı.
➔ Kur korumalı mevduat kur artışı kadar bir getiri sağladı ama enflasyona şimdilik yetişemedi.
İKİ BACAKLI REKORA DOĞRU
➔ Ancak tasarruf sahibi açısından asıl amaç hasıl olmadı, paranın alım gücü üç ayda eridi gitti. Çünkü yüzde 10’luk getiriye karşılık yüzde 22.81 tüketici enflasyonu gerçekleşti. Arada 12.81 puan veya yaklaşık yüzde 10 fark kaldı. Durup dururken tasarrufun gerçek anlamıyla yüzde 10 eksiliyor.
➔Yerli tasarruf sahipleri bunu görüyor elbet. Geçmişten hem yüksek enflasyon hem negatif faiz tecrübeleri var. Gücü veya tasarrufu belli bir büyüklüğe ulaşanlar ve finansal okuryazarlığı olanlar kendini korumaya alıyor.
➔ Diğerlerinin tasarrufu da TL’de eriyor. 700 milyar lira kur korumalı mevduata geçtiğine göre bunun iki katı kadar mevduat da halen TL hesaplarda duruyor.
➔ Mevduat dışında alternatif olarak finansal tarafta hisse senetleri, bazı yatırım fonları, eurobondlar veya portföy yönetimi gibi araçlar var.
➔ Reel yatırım olarak gayrimenkul ise daha cazip. Elbette belli bir tasarruf büyüklüğüne ve kredi kullanma imkanına sahip olmak şartıyla.
➔ Nitekim yılın ilk üç ayında hem konut hem de konut dışı gayrimenkul satışları rekora doğru gidiyor. Gayrimenkulün her iki bacağında da rekor geliyor.
İLK ÇEYREKTE EMLAK SATIŞI %19 ARTTI
➔ Bitişikte bunun bir tablosu yer alıyor. Anadolu Ajansı mart ayına ait Tapu ve Kadastro verilerini açıkladı. Toplam satış adedi ve konut dışı satış verisi açıklanınca buradan da bize mart ayı konut satışlarını çıkarmak kaldı.
➔ Belirtelim ki TÜİK verileri açıklamadı ama mart ayında 121 bin adetlik konut satışına ulaşıldı.
➔ İlk üç aylık satış toplamı 307 bin adede vardı. Bu rakam geçen yılın aynı döneminin 44 bin daha fazla ve yüzde 17 üzerinde. Geçen yıl 1 milyon 492 bin konut satılmış ve rekor kırılmasına sadece 8 bin adet kalmıştı. Bu hızla giderse 2020 rekoru egale edilir.
➔ Arsa, arazi, tarla, dükkan, işyeri gibi konut dışında kalan gayrimenkul satışı martta 170 bin, üç ayda 401 bin adede çıktı. Geçen yılın aynı dönemine göre 71 bin adet veya yüzde 21 daha fazla.
➔ Bu kategoride geçen yıl zaten 1 milyon 528 bin adet satışla rekor kırılmıştı. Artışlar bu rekorun üzerine geldi. Yani gayrimenkulde talep, konut dışına daha fazla denilebilir.
➔ Konut ve konut dışı toplamı olarak gayrimenkul satıları 593 bin adetten 709 bin adede çıktı, 115 bin artarak yüzde 19 oranında yükseldi.
➔ Yüksek enflasyon ve derinleşen negatif faizler parayı alternatif sığınaklara gitmeye zorluyor. Su akar yatağını bulur derler. Para için de durum böyle. Para tarafında yüksek reel kayıp, gayrimenkulde yüksek reel kazanç varsa, gidilecek yer belli.
KONUTTA YILLIK FİYAT ARTIŞI %77
➔ Talep artışı nedeniyledir ki, gayrimenkul fiyatları yükseldikçe yükseliyor. Elimizde sadece konut fiyatlarına yönelik veri var. Ocak ayı itibariyle son bir yılda konut fiyatları Türkiye ortalamasında yüzde 77.4 arttı. Aynı dönemdeki enflasyon karşısında yüzde 21.2 reel bir değerlenme sağladı. Konutların bir de kira getirileri var.
➔ Bundan sonra ucuz arsayı kim bulacak da, ucuz konut yapacak. Müteahhitler lüks konut yapmanın ve satmanın peşinde olur. Arsa maliyeti onu gerektiriyor çünkü.
➔ Yüksek fiyatlarla satın alınan konutların kirasını kimler ödeyecek, bu da ayrı bir soru. Burada ileride bir tıkanma riski yüksek.
➔ İş sadece konutla da bitmiyor. Bitişikteki işyerinin kirası da bileşik kaplar misali konutla yukarı gidiyor. O işyerinin kirasını ödeyecek ticaret erbabı bunu fiyatlarına elbette yansıtır.
➔ Gayrimenkuldeki yüksek fiyat artışı sadece barınma sorunu yaratmıyor, kalıcı ve çok dirençli yüksek bir enflasyonu da karşımıza çıkarıyor.
