Kiraya tapu rayiçli model…
SORUNUN kaynağını çözmeden çevre etkilerini giderme üzerine kurulu sorunlardan biri de kira konusu oldu…
Türkiye 1955 yılından bu yana sorunu kanun, olmadı yargı, sonunda da Anayasa Mahkemesi kararı ile çözmeye çalıştı.
Umarım yeni hazırlanan kanun teklifi de yeniden Anayasa Mahkemesi sürecinin yolunu açmaz.
Bunu söylememin nedeni, Adalet Bakanı Bekir Bozdağ’ın da dün altını çizdiği, kira artış oranına ilişkin getirmek istedikleri düzenleme.
Bakan Bozdağ, “Oran üzerinden bir belirleme yapacağız, miktar üzerinden değil. Son aşamaya gelindi. Bu, geçici bir düzenleme olacaktır" dedi.
Hedefin fahiş kira artışının önüne geçmek olduğunu, oran üzerinden yapılacak kira artışında yine ÜFE-TÜFE’nin esas alınacağını bildirdi.
Kiracı ve ev sahibinin, külfeti ortak paylaşacağı formül geliştireceklerini de belirtti.
Aradaki anlaşmazlıkta çözümün bir ay içinde arabulucu ile çözülmesinin de hedeflendiğini söyledi.
Tedbirlerin kalıcı olmayıp, dönemsel olacağını, enflasyonun yüksek olduğu böyle dönemlerde geçici uygulamaya gidilmesinin daha doğru olduğuna vurgu yaptı, Avrupa’daki uygulamaları esas alacaklarını açıkladı.
Şimdi gelelim asıl soruya.
Adalet, Hazine ve Maliye, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği ile Ticaret bakanlıklarının konu ile ilgili uzmanlarının çalışmasından nasıl bir sonuç çıktı?
Konu üzerinde çalışanlar ile hazırlık ekibinde yer alanlarla sohbet olanağı buldum.
Baştan söyleyeyim bütün bunlar hazırlık ekibinin bir noktaya getirip, “böyle olursa daha adil bir düzenleme olur, arzulanan yere de varılır” diyerek sunduğu model…
Gerisini kabineye bırakmışlar; o nedenle kesin olarak bu model uygulanacak demem zor.
Ancak üzerinde durulan, Avrupa uygulamaları da esas alınan model olarak tanımlayabilirim…
İKİLİ YÖNTEM
Model bir taşla birden fazla kuşu hedefliyor.
Kiraya düzenleme getirirken, devletin gerçek vergi gelirine ulaşmasının da önünü açıyor; vatandaşı buna teşvik ediyor.
Odağına evlerin genelde belediyeler tarafından belirlenenin uygulandığı tapu rayiç bedellerini koyuyor ve ona göre bir kademe sistemi getiriyor.
İkili yöntem uyguluyor.
Atadan kalma yöntemle, bir evin tapuya esas rayiç bedelinin 20 yıllık kira gelirine eşit olması ilkesiyle hareket ediyor.
Örnek verirsem…
Eğer bir evin tapu rayiç bedeli 240 bin lira gösterilmiş ise bunu 20 yıla bölüp, aylık kira bedeli 1000 lira çıkıyor…
Birinci miktar olarak bu bir kenara konuluyor.
HANGİSİ DÜŞÜKSE O UYGULANIR
Ardından ikili sistemin, ikinci mekanizmasını çalıştırarak gerçek kira bedeline ulaşıyor.
Orada da TÜFE’nin 12 aylık ortalaması baz alınıyor; Mayıs ayında bu oran %34,46 oldu..
Uygulamada da kiracıyı koruyor ve hangisi daha düşük ise o miktarın kira olarak yansıtılmasını hükme bağlıyor.
Yukarıda verdiğim örnekten devam edersem…
Rayiç bedel üzerinden hesapladığımızda bu evin baz alınacak birinci kira bedelini 1000 lira olarak hesaplamıştık.
Varsayalım ki bu kişi 600 lira kira ödüyor…
Rayiç bedel üzerinden hesaplandığında 400 lira artış yapıp kirayı 1000 liraya çıkarması gerekiyor.
Ancak kirayı belirlemede ikinci etken de TÜFE olacağı için 600 liranın bu ayki oranı olan %34,46 ile 206,76 lira belirleniyor.
Kiracıyı koruma amaçlandığından, kirayı 1000 liraya çıkarmak yerine, 806,76 lira olarak kesinleştiriliyor.
Yani tapu rayici ile TÜFE’den hangisi en düşük ise o uygulanıyor.
Ancak tapu rayiç bedelleri üzerinden de kademeli bir oran getirilmesi modeli de geliştirilmeye çalışılıyor.
RAYİÇ DÜŞÜKSE TÜFE BAZ ALINIR
Bir başka örnekten yola çıkarsam…
Yine varsayalım ki bir evin rayici 120 bin lira görülsün…
Bu durumda 20 yıla bölündüğünde kiranın 500 lira olması gerekiyor.
Bu kişi 600 lira kira ödüyor; artış yapmaması gerekiyor.
Oysa enflasyon karşısında da bir artış olmalı.
Burada TÜFE oranı devreye giriyor ve 600 liranın %34,46’sı olan 206,76 artış miktarı uygulanıyor…
Ödemesi gereken kira bedeli yine 806,76 liraya ulaşıyor.
Böylece her ikisinde de aynı bedele varıldığı için, hem kiracı hem de ev sahibinin eşit derecede korunması hedefleniyor.
SÖZLEŞME ÖZGÜRLÜĞÜ
Kira hukuku üzerine çalışmaları olan TOBB ETÜ Hukuk Fakültesi’nden Eren Özdemir ile dün sohbet ederken, getirilmek istenen sistemin “serbest piyasaya müdahale açısından” bazı mahsurları olabileceğini söyledi.
Tapuya esas rayiçlerde kademeli oranın uygulanmasının söz konusu olabileceğine de vurgu yapıp ekledi:
“Örneğin rayici çok daha yüksek olanlar ile düşük olanlar arasında bir fark yaratılıp, evinin değerini daha yüksek gösterip, daha fazla vergi ödeyen ev sahibinin faydasına model olabilir…”
Geçimini güç şartlarda satın aldığı evden gelen kiraya bağlayan insanların bulunduğuna dikkat çeken Özdemir, bankadan kredi çekip ev sahibi olanların durumunun çok daha sıkıntılı olabileceğini anımsattı.
Bu kişilerin kredi borcunu ödemek için kira gelirlerindeki yükselişe uygun bir planlama yaptığını, dolayısıyla mağdur edilmeyecek oran belirlenmesinin zorunlu olduğunu söyledi.
BELEDİYE DÜŞÜK BELİRLİYOR
Tapu rayiçlerinin genelde belediye tarafından belirlendiğini, vatandaşın daha az vergi ödemesi hedeflendiği için bu oranların düşük kaldığını anımsattı.
Bunun da ister istemez yeni sorunlara yol açacağını belirterek bir apartmanda oturanlar arasında kira açısından ciddi farkların ortaya çıkabileceğini belirtti.
Haksız da değil, Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesine göre ev sahibi beşinci yılın sonunda yeniden o bölgede oluşan kira üzerinden yeniden kontrat yapılma hakkını kazanıyor.
Onuncu yılın sonunda da dilediği gibi evden çıkarma hakkını elde ediyor.
Dolayısıyla beşinci yılın sonunda çevrede oluşan kiraya göre verildiğinde bir kişi 800 lira kira öderken, karşı dairesi 3 bin lira ödediği karmaşık bir yapıyla karşılaşılması olası…
1955’E DÖNÜŞ MÜ?
Özdemir 1955 yılında da benzer bir dönemle karşılaşıldığını, o tarihte de sabit kira uygulamasına geçildiğini, ancak Anayasa Mahkemesi’nin 1961’de bu uygulamayı iptal ettiğini söyledi.
Kira ile ilgili sorunla her dönem karşılaşıldığını da anımsatan Özdemir, 2012’de yapılan düzenlemeden işyerlerinin 8 yıl ayrı tutulduğunu, 2018’de artış oranlarında baz alınan oranın ÜFE yerine daha düşük olan TÜFE’ye döndüğünü anımsattı.
Anlaşılan o ki on yıl geçmeden yapılan düzenlemeler enflasyon canavarı karşısında artık 4 yıla inmiş bulunuyor.
Tabii bu da Anayasa Mahkemesi’nden dönmezse…
