Faiz şokuna rağmen konut rekoru

Kasım 2025 verileri, Türk konut piyasasının yüksek faiz şokuna karşı gösterdiği direnci kanıtlıyor. Satış hacmi tarihi zirvelerdeki kredi maliyeti nedeniyle baskılanırken, fiyatlar nominalde %31,4 artarak reel değerini korumayı başardı. Konut, Türkiye şartlarında 'Güvenli Liman' özelliğini pekiştiriyor.

➔TÜİK konut satış istatistikleri ve Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksi verileri, piyasada yaşanan güçlü direnci gözler önüne seriyor.

➔Bir yanda rekor faiz düzeylerinin yaşandığı bir süreçte 1 milyon 647 bin adetle rekor seviyelere çıkan konut satışları, diğer yanda reel değerini korumayı başaran konut fiyatları bulunuyor.

➔Bu tablo, sektörün bir krizde değil, sıkı para politikasının yarattığı geçici bir test sürecinden başarıyla çıktığını gösteriyor.

ENFLASYONLA ATBAŞI DEĞER ARTIŞI

➔TCMB verilerine göre, Kasım 2025 itibarıyla Konut Fiyat Endeksi'ndeki yıllık nominal artış %31.4 seviyesinde. Ancak bu artış, aynı dönemdeki enflasyon (TÜFE) ile düzeltildiğinde reel getiri sadece %0.3 olarak hesaplandı.

➔Bu %0.3'lük 'sıfır sınırındaki' reel getiri, sektör açısından kritik bir zaferdir.

➔Çünkü konutların değer artışı yanında bir de kira getirisi var. Yani kira hariç değer artışı bile pozitif.

➔Türkiye şartlarında kiraları ise yıllık yüzde 4 civarında alabiliriz. Ve bu durumda reel getiri yüzde 4’ün biraz üzerinde gerçekleşiyor.

BAŞARININ NEDENLERİ

➔Gösterilen bu performansa başarılı çünkü konut, bu duruma yüksek faiz duvarını aşarak geldi.

➔2004 sonrasının en yüksek faizleri 2024-2025 yıllarında görüldü.

➔Mevduat, yatırım fonu, altın gibi alternatif finansal enstrümanların getirisinin yüksek olduğu bu ortamda, konutun reel kayıp vermemesi, enflasyon beklentilerine karşı ne denli güçlü bir koruma sağladığının kanıtı.

➔Hem satışların rekor kırması hem de fiyatların reel düzeyini koruması konutun güvenli liman özelliğini bir kez daha onayladı.

➔Yüksek enflasyonist bir ortamda varlığını korumak, Türk yatırımcısı için en temel önceliktir.

➔Konut, fiyatların erimediği, varlığın öz değerini koruyan bir sigorta görevi görmeye devam etmektedir. Faizler gevşemeye başladığında, ilk geri dönüş yapacak varlık sınıfı yine konut olacaktır.

➔İpotekli satışların toplam içindeki payının hala düşük bir seviye olan %14.5'te kalması, alıcıların büyük çoğunluğunun piyasaya girmesinin engellendiği anlamına gelir. Krediye bağımlı orta ve alt gelir grupları beklemedeyken, pazar ağırlıklı olarak peşin parası olan yatırımcılar ve zorunlu ihtiyaç sahipleri ile dönmektedir.

➔Toplam satışların %69'unu oluşturan ikinci el konut hakimiyeti devam ediyor. İnşaat maliyetleri ve arsa fiyatları nedeniyle yeni konut arzı yavaşlarken, faizlerin düşmesiyle serbest kalacak talep, yeni projelerin fiyatlarını daha da yukarı itme potansiyeli taşımaktadır.

FİYATLARIN KÖPÜĞÜ GİTTİ, TALEP BİRİKTİ

➔Bölgesel artış verileri, İstanbul ve İzmir'in ortalama seviyelerde seyrederken Ankara'nın %37.9'luk yıllık artışla büyükşehirler arasında zirveye oturduğunu gösteriyor.

➔Bu, deprem bölgesinden göçlerin gelmesi yanında sermayenin daha erişilebilir konut stoku bulunan başkente yönelmesiyle oldu.

➔Kasım 2025 verileri, konutun Türkiye ekonomisindeki yerinin sarsılmaz olduğunu gösteriyor. Öyle ki faiz şokunun yaratabildiği tahribat fiyatlarda ancak köpüğü almıştır, negatife döndürebilmiş değildir.

➔Konut piyasası, bir "dönüş" için pusuda bekleyen büyük bir birikmiş talebe sahiptir.

➔Enflasyon düşürücü politikalar başarıya ulaştığında ve faizler gevşediğinde, baskılanan satış hacmi daha yükselecek ve konut getirileri tekrar çift haneli reel seviyelere ulaşabilecek.

➔Yatırımcı için bugünün faiz baskısı altındaki dirençli durumu, gelecekteki potansiyel yükselişin en güçlü teyididir.