Konutta av mevsimi

Haziran 2022’de yıllık olarak 1 milyon 665 bin adetle zirveye ulaşan konut satışları bu yılın haziranında 1 milyon 205 bin adede kadar geriledi. İki yılda gerileme 460 bin adet ve yüzde 28 oranında.

➔Temmuz ayından itibaren yeniden artış eğilimine giren konut satışları ekim ayında yıllık 1 milyon 344 bin adede yükseldi ve yüzde 11.5 düzeyinde arttı.

➔Aydan aya ivmelenmekte olan konut satışları bu hızda devam ederse 2024’ü rekor bir satışla dahi kapatabilir. 10 ayda 1 milyon 112 bin adede ulaşan satışların aralık ayında bu ivmeyle 200 binin üzerine çıkması beklenebilir.

➔Aylık bazda satışlar Haziranda 79 bin iken, temmuzda 127 bine, ağustosta 134 bine, eylülde 140 bine ve ekimde 165 bine ulaştı.

➔Son 4 ayda üst üste artış kaydeden konut satışları önceki dört ayda sürekli gerilemişti. Son 4 ayın ilk 4 ayla karşılaştırması ise bize 371 bin satıştan 567 bin satışa çıkıldığı ve yüzde 53 artışın kaydedildiğini gösteriyor.

FİYATLAR REEL %15 GERİLEDİ

➔Ekim ayı sıçramayla 165 bin adede ulaşan satışlar, şimdiye kadar ki en yüksek ekim ayı satışı. Aynı zamanda verilerin tutulduğu 2008 sonrasının 8. en yüksek aylık satışını oluşturuyor.

➔Bundan önceki 7 büyük aylık satış ya aralık aylarında ya da kamunun faiz ve fiyat düşürdüğü kampanya dönemlerinde gerçekleşti. Bu aylar da 2020’li yıllarda yer alıyor.

➔Şimdi ise faizler 2000’li yılların en yükseğinde ve konut kredisi için aylık yüzde 3 civarında bulunuyor. Faiz yükü krediyi taşımaya hiç uygun değil.

➔Konut fiyatları ise gerileme eğiliminde. Ekim 2022’de yıllık yüzde 186.8 ile rekor düzeyini gören konut fiyatları son olarak Eylül 2024’te yıllık yüzde 27.4 artışa indi. Bu artış enflasyondan arındırıldığında konut fiyatları yüzde 15 geriledi.

➔Kiralar ise bu yılın mayıs ayında gördüğü yüzde 125’lik rekor düzeyinden hafif bir gerilemeyle ekimde yüzde 112.6 oldu. Kira artış oranı konut fiyat artışlarını 4’e katlayan bir düzeyde ve gecikmeli hareket ediyor.

SATIŞLARIN CANLANMASINA İKİ NEDEN

➔Konut alımlarının giderek artan ivmeyle tetiklenmesinin iki ana nedeni var.

➔Bunlardan biri faiz oranlarının düşüş sürecine doğru yaklaşmasıdır. Alıcıların çoğu da biliyor ki, faiz düşüşleri başladığı zaman konut fiyatları tersi yönde hareket edecektir.

➔Talebin harekete geçmesinde bir başka neden konut fiyatlarının reel yüzde 15 gerilemesidir.

➔Faiz oranları yüksek ama birkaç ay sonra düşecek, konut fiyatları iki yılın en düşüğünde faiz düşüşüyle tersine dönebilecek.

➔Birikmiş olan talebin harekete geçebileceği uygun zamanı Türkiye’de alıcılar bu kez de kaçırmadı. Fırsatı iyi kullandı.

➔Eylül ayına kadar fiyatlarda tersine dönüş yoktu, düşüş sürüyordu. Ancak ilk alıcılar muhtemelen göz koydukları, semti, ulaşımı ve farklı avantajları olan, satmak için de sabırsızlık gösterilen konutları satın alıyor.

➔Sonrasında alıcıların geldiğini gören satıcılar da fiyat kırmayacak ve erken bir aşamada başlayan konut talebinin konut fiyatlarına yansıması olabilecek. Fiyatları yükseltmese bile en azından fiyat düşüşlerini durdurucu yönde bir rol oynayacaktır.

FIRSAT DÖNEMİ KOLLANDI

➔Konut satışlarında iki yılı bulan gerileme dönemi dikkate alındığında belli bir talep birikmesi olduğu anlaşılıyor.

➔Kiraların yüksek seyretmesi ve konut satışlarındaki gerilemeyi epeyce gecikmeli izlemesi de buna bağlanabilir.

➔Belli bir birikimi olan potansiyel konut alıcıları yüksek fiyatlardan almaktan geçici bir süreyle yüksek kira ödemeyi göze aldı.

➔Bu arada yüksek faizden de birikimini değerlendirdi. Birikimlerini büyüterek satın alacakları konutun fiyatının reel olarak gerilemesini beklediler.

➔Amaç konutu uygun fiyattan almakta. Bu aşama konut fiyatlarının reel olarak yüzde 15 gerilediği, faiz indirimine birkaç ayın kaldığı zaman dilimiydi.

➔Yüksek faizden kredi alanlar ise bunun yükünü faizler düşene kadar aylarla sınırlı bir sürede taşıyacak. Faizler düştüğünde de kredilerini yeniden yapılandırmaya gidecekler.

➔Faizlerin düştüğü dönemde konut fiyatları yükseleceğinden kredi kullanarak konutu bugünden almak avantajlı olabilir.

➔Burada önemli olan konut fiyatlarının tabana indiğinin veya bu düzeye yaklaştığının doğru çıkmasıdır.

ALICILARIN OYNADIĞI OYUN

➔Tabi ki böyle bir varsayım aynı zamanda enflasyonun gerilemeye devam etmesini içerir. Enflasyon terse dönecek veya düşüşe direnecekse faizler de düşmeyecek demektir.

➔Bu durumda konut fiyatlarını faizler baskılayıcı, enflasyon ise yükseltici etki yapar.

➔Bugünden konut alanların birkaç yıl sonra karlı çıkıp çıkmayacağını veya nette ne olacağını yüksek enflasyon ortamında büyüme oranı belirleyebilir.

➔Büyüme ortalamaya yakınsa, gelirler de paralel şekilde artar, konutların gerektirdiği kiralar ödenebilir ve konut fiyatları enflasyon düzeyinde veya üzerinde artabilir.

➔Büyümenin ortalamanın oldukça altına indiği, enflasyonun düşmediği ve faizlerin gerilemediği bir gelecekte konut fiyatları reel anlamda gerileyebilir.

TALEP FİYATLARI YÜKSELTİCİ ETKİ YAPAR

➔Konut satışlarında son 4 ayda önceki 4 aya göre ekstra 200 bin arttı. Ekim sonrasındaki 4 ayda faiz beklentileri ile ekstra 200 bin hatta daha fazla artabilir. Faiz düşüşü başlayana ve hatta düşüşün ilk aylarında da konut talebi canlılığını koruyabilir.

➔Daha sonra talep normalleşebilir ve fiyatların yeniden şiştiğine kanaat getirilmesine kadar da sürebilir.

➔Konuta yönelik erken talep patlaması düşüş eğilimindeki konut fiyatlarının önündeki en büyük engel. Hatta talebin devamının gelmesiyle fiyatların yeniden yükselişe geçmesi muhtemeldir.

➔Bu açıdan yüksek gelirli grupta olmayan muhtemel konut alıcılarının konuta erimişi zor ve imkansız olmaya devam edecek.

➔Tabloya bakınca Türkiye’de alım gücü yüksek gelirli kesimin, daha iyi bir getiriyi finansal araçlarla sağlayamayacaklarını, kiraların gerilemekle birlikte yine de reel yüksekliğini koruyacağından hareketle fırsatı değerlendirme becerisine şapka çıkarmak gerekiyor.

➔Konut fiyatlarının yükselişe geçmesi ise enflasyonla mücadelede yeni ve erken bir zorluk yaratır.