Konut alıcılarının oynadığı senaryo ne?

Konut piyasasında eylül ayına ait hem fiyat değişimleri hem satışları açıklandı. Enflasyonun seyri ve konut alacak kadar birikimi olanların beklentisini yansıtması açısından bu iki veriden önemli işaretler bekliyorduk. Eylül itibariyle bir işaret geldi de, yol ayrımına geliyoruz.

➔ Konut satışlarında 2022 ortasında başlayan gerileme dönemi 2024 ortasında bitti. İki yılın ardından satışlar üçüncü aydır ki artıyor.

➔ Temmuz ve ağustos ayındaki sıçrayışın ardından satışlar eylül ayında 142 bine çıkarak yüzde 37,3 arttı. Bu rakam Eylül 2019 sonrasının ve 5 yılın en yükseği.

➔ Satışlar son üç ayda geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 20 arttı. 334 bin olan konut satışı bu yıl 402 bine çıktı.

➔ Son çeyrek artışının etkisiyle 2024 yılının 9 aylık dönemindeki konut satışları da geçen yılın aynı döneminin yüzde 5,2 üzerine çıktı.

➔ Yıllık satışlar da haziranda 1 milyon 203 bin adede kadar inmişken eylülde 1 milyon 273 bine yükseldi. Yıllık bazda satışlar Haziran 2022’de 1 milyon 665 bin adetle zirveye çıkmıştı.

DERE GÖRÜLMEDEN PAÇALAR NEDEN SIVANDI?

➔ Satışların canlanmasında konut kredi faizlerinin aylık yüzde 3.5 dolayından yüzde 3 düzeyine doğru çekilmesinin belli bir payı var. İpotekli satışların aylık bazda 8,4 bin adetten 15,8 bine yükselmesinde faizlerin düşüşü etkili.

➔ Gerçi ipotekli satışların toplam içindeki payı yüzde 11,2 ile hala çok düşük ama burada da Haziran oranın yüzde 8,6’ya kadar gerilediğini hatırlatmakta fayda var.

➔ Demek ki konut alımı, fiyatın yanında faizlere de çok duyarlı. Faizlerde aylık bazda yarım puanlık düşüş ve yüzde 3 civarında bir faiz bile talebi artırabiliyor.

➔ Normalde konut talebindeki canlanmanın enflasyonu takiben faiz düşüşü sürecinin başlangıcında olması beklenir.

➔ Bizde ise henüz enflasyon düşüşü yarılanmadan canlanma başlamış. Alıcılar dereyi görmeden paçaları sıvamış, çok erkenden harekete geçmiş.

NEGATİF SENARYO MU GÜNDEME GELECEK?

➔ Bunun bir nedeni dezenflasyon sürecine inançsızlık olabilir ki, finansal kesimin dışındaki reel sektör ve hanehalkı beklentilerinin yüksek olduğunu anketlerden biliyoruz.

➔ İşin anketlerin dışına taşıp bizzat realize olmaya başlaması ve fiyatlanması ise oldukça düşündürücü. Enflasyon düşüşünü de çok zorlaştıran bir gelişme.

➔ Çünkü konut fiyatlarının yüksekliği kira yüksekliğini, kiraların yüksekliği mal ve hizmet fiyatlarında maliyet artışını beraberinde getiriyor.

➔ Şimdiden konut almaya başlayanların beklentisi doğru çıkacaksa önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında düşüşten ziyade yükseliş yaşanabilir.

➔ Pozitif senaryolardan ziyade negatif senaryolar gündeme gelebilir.

MADALYONUN DİĞER YÜZÜ

➔ Neyse ki madalyonun ikinci yüzü bize aynı netlikte bir görüntü vermiyor.

➔ Son üç ayda satışların yeniden ivmelenmesine karşılık konut fiyatlarında reel gerileme devam ediyor. Bugün açıklanan Konut Fiyat Endeksi son üç ayda enflasyondan arındırılmış haliyle yüzde 2.9 geriledi.

➔ Reel konut fiyatlarındaki gerileme bu yılın 9 ayında yüzde 11,1, son bir yılda da yüzde 14,7’ye vardı. Fiyatlar aylık yüzde 1’in biraz üzerinde düşerken son üç ayda bunun bir tık altına indi.

➔ Konut fiyatlarının düşüşünü sürdürmesi ve konut satışları ile aynı yönde hareket etmemesi, iyimser senaryonun gündemde kalacağına yorumlanabilir.

YOL AYIRIMINA DOĞRU MU?

➔ Özetle konut piyasası bir yanıyla mevcut eğilimlerin süreceği diğer yanıyla yol ayrımına doğru gidildiği ve senaryonun değişeceği yönünde işaret ediyor.

➔ Ortada tam bir ikircikli durum ve kafa karışıklığı söz konusu. Bu durum çok da şaşırtıcı değil. Ankara’nın da enflasyonla mücadele konusunda benzer durumu yaşadığını söylemek mümkün.

➔ Konut sektöründeki gelişmeleri enflasyonun seyriyle birlikte ele alınca yol ayrımına doğru yaklaştığımız ortaya çıkıyor. Ya devam edeceğiz ya tamam diyeceğiz.