Arsaya göre borsada fırsat niye daha büyük?

Giriş: 31.07.2023 - 07:44 Güncelleme: 31.07.2023 - 07:48

Bir süre önce televizyon programcılığından finans sektörünün iletişim kısmına geçen Barış Esen, Youtube kanalında Ege Cansen konuştu. Üstat Ege Cansen son dönemin en güncel konularından biri olan gayrimenkul hakkında şunları söyledi:

“Bir arkadaşım vardı, babası müteahhit falan bir adam. Bir gün konuşuyoruz ‘Şurada arsa vardı, aldım da almadım da, fırsatı kaçırdım. Dedi ki, ‘Ne kadar geç o kadar erken.’

Dedim ki ‘Enver Bey bu ‘ne kadar geç o kadar erken’ ne demek.

‘Şimdi sen hayıflanıyorsun ya Tuzla’da arsa vardı. Ben orada 5 dönümünü 10 paraya alabilirdim, ancak almadım fırsat kaçtı, geç kaldım. Yarın git ne kadar paran varsa arsa al. Gecikme artık. Bugün kaçırdığın fırsat hala oradadır. Ama 10 lira değil 100 liradır, 100 lira değil bin liradır, sen yine arsa al. Arsadan borsadan para kazanamazsan sen adam olamazsın, dedi.”

➔Geçen hafta büyük kentlerdeki düşük gelirli hanelerde kira ve barınma krizini yol açan gayrimenkuldeki rekor fiyat artışlarını ele aldık. Konut fiyat artışları son 1.5 yıldır ki hem enflasyonu yükseltiyor hem de enflasyonun iki katı düzeyinde seyrediyor.

➔Yıllık konut bedelinin yüzde 5’i kadar kira elde edildiği varsayımıyla yapılan hesaplama da 2010’dan 2023 Mayıs ayına kadar olan dönemde konut getirisinin yüzde 2.039 ile finansal araçlar içinde en yüksek ikinci getiriye sahip olduğunu ortaya koydu.

➔Hesaplamada ise ilk sırada yüzde 2.430 getiri ile altın var. BİST-100 Endeksi’nin artışı ise yüzde 794 ile enflasyonun üzerinde ama altın, gayrimenkul ve döviz kurlarının altında kaldı.

➔Konut fiyatlarında rekor artışıyla Türkiye dünyada da ilk sırada yer aldı. Türkiye konut fiyatlarında, ister dolar bazında isterse enflasyonlardan arındırılmış gerçek artışlarda olsun, son üç yıldır dünya birincisi. 2023 yılında birincilik sürer mi yoksa yüksek enflasyonu olan başka bir ülkeye mi gider göreceğiz.

➔Özetle Ege Cansen’in dile getirdiği arsadan para kazanma durumu Türkiye’de fazlasıyla gerçekleşmiş durumda.

➔Fiyatlarda konuttan örnek veriyoruz ama durum arsayı da kapsar. Arsa konusunda fiyat derlemesi yapılmıyor ve elde sadece alınıp satılan konut dışı gayrimenkul sayıları var.

➔Tabu ve Kadastro’nun verilerine göre arsa, arazı, ticari gayrimenkul olmak üzere konut dışı emlak piyasası konut tarafından daha canlı ve bu durum artarak devam ediyor.

➔Bitişikte yer alan grafikten görülebileceği gibi konut dışı gayrimenkul alım satımı 2021 yılında ilk kez konut alım satımını geçti ve payını yüzde 50.6’ya çıkardı.

➔2022’de bu oran yüzde 54.1’e çıkarken konut alım satımlarının payı yüzde 45.9’a indi. Bu pay azalmasında konut satışlarında Haziran 2022’den sonra satışlardaki gerileme etkili.

➔Elimizde 2023 yılının ilk yarısına ait veriler var. Bitişikte AA’nın grafiğinde yer aldığı gibi, 535.445 adet konut alım satımı yapılırken, konut dışı gayrimenkul 727.403 bin adede çıktı.

➔Toplam satışların veya alımların içinde konutun payı yüzde 42.4, konut dışının payı yüzde 57.6’ya yükseldi.

➔Konut fiyatlarındaki son bir yıllık fiyat artışı ise mayıs ayı itibariyle yüzde 103.6 düzeyinde. Konut dışında fiyat ölçümü ve yayımlanan herhangi bir endeks yok. Orası artık herkesin tahminine kalmış.

➔Konut ve gayrimenkul fiyatlarını uzun dönemde nüfus artışı, tek kişilik hanelerin artışı ve göçler destekliyor.

➔Dışarıdan göçler, kırsaldan kentlere göçler, doğu kentlerinden batı kentlerine göçler, kuzey kentlerinden güney kentlerine göçler piyasayı hareketlendiriyor ve canlı tutuyor.

➔Kişi başına artan gelir ve servet büyümesi ile artan şirket kârları genelde düşük vergilendirilen gayrimenkul piyasasına talebi artıran önemli bir faktör.

➔5 milyona yaklaşık dış ülkelerdeki gurbetçi Türklerin yurtiçi yerlilere göre tasarruf olanakları ve tasarruf eğilimleri daha yüksek ve arsa, arazi ve konut alımları önemli bir talep ve fiyat artışına yol açıyor.

➔Sanayileşme, yol, köprü, liman, havalimanı, nükleer santral gibi önemli altyapı yatırımları da hem demografi hareketleri hem de arazi talebine yol açarak gayrimenkul fiyatlarında ciddi sıçramalara yol açıyor.

➔Bu dönemde ise gayrimenkul fiyatlarını dünya liderliğine çıkaran konjonktürel gelişmeler ise uygulanan genişleyici ve gevşek para politikası, kredi politikası, derin bir negatif faiz uygulaması, döviz kuru ve enflasyonun sıçraması, yabancı ve gurbetçi alımlarının yoğunlaşması, genel ve yerel seçimlerin etkileri olarak sayılabilir.

➔Aynı nedenler büyük ölçüde hisse senetleri için de geçerli. Bu nedenle arsa ile borsa yan yana sayılıyor. Orta ve uzun vadeli yaklaşılması kaydıyla benzer içerikte yatırımlar.

➔Ancak borsanın performansı henüz gayrimenkulün çok uzağında. Gerçi geçen yıl değer artış olarak hem konutta hem borsada Türkiye dünya birincisi olmuştu. Ancak geçen yıl borsa için tek yüksek kazançlı yıl.

➔2010’dan bu yana yapılan hesaplamaya göre kira artışı dahil konutun getirisi ile borsanın değer artışı arasında üç katlık fark oluştu. Borsa yüzde 794, konut yüzde konut yüzde 2.039 getiride.

➔Bu yılın ilk yarısı ise seçim belirsizlikleri ve iktidar değişikliği korkusu nedeniyle borsanın geçen yılki tırmanışını tersine çevirmişti. Seçim sonrası hızlanma yeniden başladı ve borsa uzun vadeli yükseliş trendine geri döndü.

➔Mart 2020’de endeks 1.25 dolar iken başlayan yükselişte borsa son olarak 2.63 dolar düzeyine yükseldi. Dolar bazındaki yükselişi yüzde 110 oldu.

➔Eğer geçmiş eğilimler tekrarlanacaksa hedef 5.10 dolarlık rekor düzeyi yakalamak olabilir. Bu düzeye çıkmak için borsanın yüzde 94 artması gerekiyor.

➔Ancak o zaman uzun vadeli yükseliş trendini tamamlamış olacak. Bu arada gelişmelerin seyri o düzeye varılma zamanını, geçilip geçilmeyeceğini belirleyebilir.

➔Çünkü orta ve uzun vadeli hisse senedi yatırımı aynen gayrimenkul gibi, enflasyondan, kur artışından iyi bir koruyucudur.

➔Son Enflasyon Raporu da ortaya koydu ki enflasyon hemen öyle düşmeyecek. 2025’i bulan bir süreç söz konusu.

➔Genişleyici para ve kredi politikaları, düşük faiz veya negatif faiz şirketlerin performansını pozitif etkiler, karlılıklarını artırır.

➔Büyüme artacağı için şirketlerin ciroları artar. Enflasyon yükseldiği için fiyatlamaları rahat yaparlar. Sonuçta şirketler daha hızlı büyür ve karları artar.

➔Gayrimenkul ile hisse senedi yatırımının büyük benzerlik içermesine karşılık Türkiye’de bir piyasaya güven yüksekken, diğerine düşük.

➔Bunda hisse senedi piyasasının gayrimenkule göre çok daha yeni ve küçük kalması, yapısının henüz oturmaması, yatırımcı kültürünün, çok kısa vadeye sıkışmasıyla piyasa oynaklığının yükselmesi, kar payı dağıtımının önemsizleştirilmesi gibi yanlış yollara sapılması ve bütün bunların etkisinde piyasaya duyulan güvenin azalması etkili.

➔Borsanın genelindeki bu olumsuzluklara rağmen hisse senetleri özelinde fırsatlar aynen gayrimenkul gibi yerli yerinden duruyor. Borsada 500’den fazla şirket işlem görüyor. Her şirket de kendi bacağından asılır.

➔Piyasanın geneli ise ucuz. Hem öteki finansal varlıklara ve gayrimenkule göre ucuz hem de yaşanan mal ve hizmet enflasyonuna, şirketlerin yeniden kurulma maliyetine, elde edilen karlara ve mübadili dünya borsalarına göre Türkiye borsası ucuz.

➔Türkiye gelişmekte olan dünya borsaları ortalamasına göre yüzde 50 kadar daha düşük fiyatlanıyor. Bitişikte yer alan grafikte görüldüğü gibi Ak Yatırım son olarak bunu yüzde 55 hesapladı.

➔Bunda ülke reytinginin çok düşük, ülke risk puanın da çok yüksek olmasının, yabancı yatırımcıların seçimlere kadar satıp Türkiye piyasasından çıkmalarının etkisi büyüktü.

➔Arsa yeterince ilgi görüyor da borsa ayağı eksik. İki piyasa arasında ciddi fiyat farklılığı var. Bir tarafa yatırım yaparsanız paranızın geri dönüş süresi 25 yıl, diğer tarafta 8 yıl.

➔Piyasalar arasındaki bu farklılığın kapanması veya azalması iyi para kazandırabilir.

➔Seçim sonrası hem siyasi belirsizliğin ortadan kalkması hem de ekonomide liyakatli atamalar ve rasyonel politikalara dönüşün başlaması ile ülke risk puanı geriliyor.

➔Geçen hafta Enflasyon Raporu’nu açıklayan Merkez Bankası’nın piyasaların güvenini kazanmada belli bir yol alması yanında geçmiş dönemin yanlış para politikaları uygulayıcılarının yerine yapılan liyakatli atamaların etkisiyle Türkiye CDS’inin faizi 2 yılın en düşüğüne geriledi. Seçim öncesi 700 baz puanı gören CDS’ler Cuma günü 390 baz puana kadar indi.

➔Bu durum aynı zamanda yabancıların piyasaya giriş maliyetini azaltan ve teşvik eden bir durum. Yabancılar da gelmeye başladı.

➔Seçim sonrası yabancıların net bazda 1.5 milyar dolara varan alımları vardı. 1.5 milyar doların bugünkü karşılığı 40 milyar liraya varır ki, bu yılki halka arzların hepsini finanse edecek düzeyde olduğunu belirtelim.