Negatif faiz, pozitif konut fiyatları
Son yıllarda konut üretimi, konut satışları, konut fiyatları daha önemli hale geldi. Hem ülke çapında hem küresel çapta.
➔ Bunun ilk nedeni enflasyonun belirleyicilerinden biri olması. Enflasyon ülkemizde hızla yükseliyor, dünyada baş gösterdi ve en önemli ekonomik zorun haline geldi.
➔ Diğer nedeni çoğu ülkede konut fiyat balonunun oluşması, buna paralel kiraların artması dolayısıyla meskene ulaşımın giderek zorlaşması.
➔ Covid-19 salgını konut üretimini çoğu ülkede yavaşlattı. Hayat normale dönerken kiralık konut bulunamaması veya kiraları hızla artırdı. Hatta uluslararası çapta ses getiren gösteriler bile oldu. Yabancılara konut satışının konut fiyatlarını artırdığından hareketle satışların durdurulması dahi istendi.
➔ Çin ise son dönemde gayrimenkul şirketlerinin zora girmesiyle sık sık gündeme geliyor.
KONUT VE GAYRİMENKUL TALEBİ ARTIYOR
➔ Türkiye’de 2018 yılındaki devalüasyon ve faiz artışı ile inşaat sektörü durgunluğa girdi. İnşaat sektörü istihdamında yarım milyona yakın kayıp meydana geldi. Satılamayan konutlar da pandemi sürecinde eritildi.
➔ Konut inşaatı maliyeti ise enflasyonun üzerinde artıyor. Enflasyonun yüzde 36 olduğu geçen yılki artış yüzde 66 düzeyindeydi.
➔ Konut fiyatlarındaki ortalama artış da yüzde 60’a vardı. Özellikle yılın son çeyreğinde politika faizlerinin düşürülmesiyle döviz kurlarının hızla yükselmesi beraberinde enflasyonun sıçramasını getirdi.
➔ Bunu önceden görenler gayrimenkul ve konut edinerek servetlerini enflasyona karşı korumaya aldılar. Kasım ve aralık ayları hem konut satışlarında hem konut fiyatlarında rekor artışlarının yaşandığı aylar oldu.
➔ Dün şubat ayı konut satışları açıklandı. Satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 20 arttı. Ocak-şubat artışı yüz de 22.
➔ Konut dışı gayrimenkul satışları da İstanbul Gayrimenkul Değerleme’de yer alan Tapu Kadastro verileriyle şubatta 101 binden 108 bin adete çıktı. Artış yüzde 7, ilk iki aylık artış yüzde 9.5 seviyesinde.
1X2 TERS KORELASYON
➔ Normalde faizler yüksek. Konut ve gayrimenkul satın almada en önemli gerekçe finansal varlıkları enflasyondan koruma güdüsü diye ortaya çıkıyor. Parası olan ya da banka taksitlerini ödeyebilecekler konut alıyor. Fiyat artışlarına oynuyor.
➔ Negatif faizler oluyor pozitif konut fiyatları. Merkez Bankası da faiz oranları ile konut fiyatları arasında ters orantılı bire iki katsayısını bulmuştu. Faizlerde bir birimlik değişme konut fiyatlarında tersi yönde 2 birimlik değişme yaratıyor. Düşen faiz fiyatı yükseltiyor, yükselen faiz de düşürüyor.
➔ Fiyatlar talep artışından kaynaklanabileceği gibi, maliyet artışı kaynaklı da olabilir. Negatif faiz uygulaması talep tarafını destekliyor. Emtia veya inşaat malzemelerindeki artış da maliyet tarafından fiyatları yükseltici baskı yapıyor.
➔ İnşaat malzemeleri içinde yer alan çimento, demir, plastik ana malzemelerin tümünde önemli bir enerji girdisi söz konusu. Enerji fiyatlarındaki artış da malum.
➔ Son açıklanan konut fiyatları aralık ayına ait ve bir yılda yüzde 60 artış var. Şimdi ocak ayı açıklanacak. Artış sürebilir.
KONUT FİYATLARI ÖNDEN KOŞUYOR
➔ Sonuçta Türkiye’de geniş kitlelerin konuta erişimi giderek zorlaşıyor ve azalıyor. Geliri yüksek kesim ve yabancılar erişebiliyor. Üretim ve pazarlama da onlara yapılıyor.
➔ Konuta erişemeyenlerin de barınma ihtiyacı ve hakları var. Bugün ulaşamadığı konutun yarın kiracısı olabilir. Finansal gücünün satın almaya yetmediği konutun kirasını nasıl ödeyecek?
➔ Konutları satın alanlar da kime kiraya verecekler? Yabancılara mı? Türkiye ya giderek yabancılaşacak ya da bugün negatif faizden kaçışla konut satın alanlar yarın kiracı bulmakta, kiracı bulsa bile kirasını tahsil etmekte zorlanacaklar.
➔ Daha önemlisi yükselen konut fiyatlarının yaratacağı enflasyondur. Konutun fiyatı yükseliyorsa bitişiğindeki veya yakınındaki işyerinin de durmaz. Hem konut hem işyeri kira ve fiyat artışları önümüzdeki dönemde enflasyonu ciddi biçimde artırıcı etki yapacak.
➔ Konut fiyatları ve kiralar enflasyonun önünde koşuyor, arkadan gelmiyor. Bu çok önemli bir tezat.
