5 ayda 500 milyar dopingi

Faizlerdeki sert düşüş ve kredi hacminin 5 ayda % 20 artarak 498 milyar lira büyümesi, konutta, otoda ve borsada talebi patlattı. Hepsi negatif faiz ve kredi artışından.

Normalleşmeyle konut, otomobil ve hisse senetleri piyasasında büyük heyecan ve canlılık yaşanıyor. Borsayı önceki yazımızda ele aldık.

-Otomobil piyasasında talep canlı ama arzda sıkıntı var. Birinci elde istenen marka ve model koronavirüs etkisinden dolayı pek bulunamıyor. Bulunan ilk el araçların da döviz kurlarından ve talepten dolayı fiyatı yüksek.

-Bu nedenle ikinci el oto piyasası çok canlı. Artık garajların kıyısında köşesinde kalmış 10-15 hatta 20 yıllık otomobiller bile satışa konulmuş durumda.

-Konut piyasasına ilişkin istatistikler açıklanıyor ama ticari gayrimenkullere ait veri yok. Arsa ve arazi satışları da geriden geliyor. Konuttaki benzer canlılığı arazi ve arsada alım satımında da görebiliriz.

-Ticari gayrimenkul ise ayrı bir konu ve korona virüsle başlayan yeni dönemde talepte düşüş yaşanabilir. Çünkü ticaretin yapısı değişiyor, daha çok dijital ortamda internet üzerinden alışveriş yaygınlaşıyor. Sosyalleşmede ciddi bir düşüşle beraber ticarette korona virüs öncesi kazançları yakalamak hayli zaman alacak gibi.

ÇOK OYNAK EMLAK PİYASASI

-Dün açıklanan mayıs konut satışları yüzde 44.6 azalmayla 51 bin adede geriledi. Nisan ayında da konut satışları yüzde 55 gerilemişti. Nisan da, mayıs da aylık bazda en düşük konut satışlarını ifade ediyor.

-Karantina altında sokağa çıkma yasaklarının olduğu aylarda bu kadar konutun el değiştirmesi bile önemli. Düşüşler gayet normal bir gelişme.

-Daha da önemlisi haziran ayındaki talep patlaması. Sektör temsilcileri 130 bin konut satışına ulaşılarak haziran rekorunun kırılacağını tahmin ediyor.

-Hane halkının en büyük harcama ve yatırım kalemi olan konut piyasası en ağır ve oturaklı piyasa olması lazım. Ama bir ay taban, bir ay tavan yapabiliyor. Çok oynak bir emlak piyasası ile karşı karşıyayız. En azından satış rakamlarında durum böyle.

PİYASA TEK YÖNLÜ ÇALIŞMAZ

-Buna bağlı olarak fiyat da değişiyor. Satıcılar en az alıcılar kadar piyasa şartlarını okuyor. Değişen şartlara göre fiyat ayarlamasına gidiyor. Düşen faiz oranları ile konutların fiyatlarında ciddi artışlar yapılması potansiyel alıcıların en büyük yakınma konusu.

-Anında fiyat artışlarının olması alıcıları caydırıyor ve sektörün büyüme potansiyelini sınırlandırıyor. Alıcılar ise şartların kendi lehlerine değişmesini, faiz oranlarının düşmesini ama konut fiyatlarının değişmemesini istiyorlar. Bu ise piyasa mekanizması içinde imkansız bir şey. Hiçbir piyasa tek taraflı çalışmaz.

ŞARTLARI DEĞİŞTİREN NE?

-Konut, otomobil ve hisse senedi piyasasında şartları değiştiren, talebi bu kadar canlandıran gelişmeler neler?

-En başta paranın fiyatının düşmesi geliyor. Faiz oranları geçen yılın temmuz sonundan itibaren düşüşe geçti, yüzde 24 düzeyinden yüzde 8.25’e indi. Bağlı olarak mevduat ortalaması yüzde 7.35’e indi. Vergisi kesildikten sonra bunun neti yüzde yıllık yüzde 6.24’e gelir. Mayıs ayındaki yıllık enflasyon ise yüzde 11.39.

-Mevcut durumda net faiz getirisi enflasyonun yarısı düzeyinde. Bir kere paranın gidecek alternatif alan arayışı buradan kaynaklanıyor. Negatif faiz parayı mevduattan kovucu sonuçlar doğuruyor.

-Paranın veya sermayenin enflasyon karşısında erimesini önlemenin yolu reel varlıklara yatırım.

EMLAKTA ÇİFTE GETİRİ CAZİBESİ

-Bu alanların başında da gayrimenkul geliyor. Faiz oranları ve kredi kullanımı ile emlak fiyatları arasında yakın bir korelasyon var. Faizlerin hızlı gerilemesi ve düşük faizlerin uzunca bir süre devam ettirilmesinin tahmin edilmesi, gayrimenkul fiyatlarının yükseleceği beklentisini doğuruyor. Fiyatın artacağı öngörüsü de, bizzat gayrimenkul talebini körükleyen en önemli etken.

-Değer artışı yanında gayri menkulun kira getirisi de var. Mayıs itibariyle konutlardaki yıllık kira artışı yüzde 9.5 düzeyinde. Gayrimenkule yatırımın değer artışı yanında bir cazibesi de kira getirisi. Şu anda yapılmakta olan da gayrimenkule yönelmek.

-Biz bunun sadece konut tarafını görüyoruz. Muhtemelen arazi ve arsa satışlarında benzer bir canlanma olabilir. Tapu devirleri açıklandığında konut dışındaki gayrimenkul talebinin boyutunu da görebiliriz.

BORSADA TEMETTÜNÜN ÖNEMİ ARTTI

-Hisse senedi bir menkul kıymet yatırımı ama reel bir varlıktaki payı ifade ediyor. Uzun vadeli bakıldığında enflasyondan koruyucu özelliğe sahip. Ortalama yüzde 2 -2.5 bir kar payı geliri de söz konusu. Temettü oranı geçmişe ve dünyaya göre düşük.

-Ancak hızla düşmesinden dolayı da mevcut faiz getirisinin üçte biri düzeyinde. Hatta sektör ve şirket seçerek, temettü odaklı hisse senedi yatırımı yapmak getiriyi artırabilir. Borsada yüzde 6’lık mevduat faizinin üzerinde temettü dağıtan 10’larca şirket var.

-Yıllarca bu temettüyü almanın yanında bir de değer artışından kaynaklı bir geliri söz konusu olabilir. Yatırım yapan şansını da denemiş olur. Bu dönemde hisse senedine yatırımın cazibesi burada. Borsada da çifte getiri söz konusu.

HALKIMIZ ZATEN İYİ BİR ALTIN YATIRIMCISI

-Altın finansal bir araç ama aynı zamanda değerli bir maden, emtia da. Ana fiyatı dünyada dolarla belirleniyor. Yatırım yapanlar hem TL, hem dolar, hem de değerli bir madene yatırım yapıyor.

-Altına fonlar gibi finansal araçlarla da yatırım yapılabiliyor. Bankalarda kaydı olarak altın mevduatı açılabiliyor. Fiziki altın da satın alınabiliyor.

-Koronavirüs döneminde dünyada altına yönelme dikkat çekiyor. Yıl başından bu yana dolar bazında yüzde 15’e yaklaşan primi bundan.

-Türkiye’de altına ne kadar yatırım yapıldığı ölçülmüyor. Ancak uzun vadede ithalat ve ihracat miktarları arasındaki fark Türk halkının iyi bir altın yatırımcısı olduğunu söylüyor bize.

DÖVİZE YÖNELME SINIRLI

-Negatif faizden kaçışta bir adres de döviz. Halkın dövize yönelmesi, negatif faizin çok büyük boyutlara ulaştığı ve döviz taşımanın yasak olduğu 1980 öncesinde başladı ve artarak bugünlere geldi. Artık bankalardaki mevduatın yaklaşık yarısı döviz mevduatından oluşuyor.

-Dövize yönelme için tek başına faizin düşük olması yetmiyor. Kurlarda ve enflasyonda artış beklentisinin de güçlenmesi gerekiyor. Geçen 5 aylık dönemde kur düzeyinin yeterince yükseldiğine kanaat getirilmiş ki, yurtiçi yerleşiklerin döviz mevduat hesapları sınırlı arttı.

-Geçen yılı 193.6 milyar dolarla kapatan yerleşiklerin döviz hesapları 5 Haziran’da 202 milyar dolara çıktı. 5 aylık artış 8.4 milyar dolar ve yüzde 4.3 ile sınırlı ve TL mevduat artışının yaklaşık üçte biri düzeyinde.

498 MİLYAR LİRALIK KREDİ ARTIŞI

-Halbuki bankacılık sistemi kredi artışı yoluyla hızla piyasalardaki parayı bollaştırıyor. Bankaların yurtiçi yerleşiklere yani şirket, kurum ve bireylere kullandırdıkları kredilerin toplamı 2019 sonunda 2 trilyon 526 milyar liradan 5 Haziran itibariyle 3 trilyon 24 milyar liraya yükseldi.

-Kredi stokundaki 5 aylık artış, yüzde 20 ve 498 milyar lira. Kredilerde yıllık enflasyonun iki katı düzeyinde artış meydana geldi. Mevcut kredilerin yapılandırılması, yeni kredilerin açılması toplamda yüzde 20 büyüdü.

-Kredi artışı ile piyasalara dolaşıma çıkan paranın bir miktarı da çeşitli alanlara yöneldi.

Bir yerde getiri arayışına girdi ve kendini korumaya aldı. Bütün bunların hepsi yüksek negatif faiz ile yüksek kredi artışından kaynaklandı.