Kira ve barınma krizi yaratan dünya birinciliği

Türkiye’de yaklaşık 7 milyon kiracı, 15 milyon da kendi konutunda oturan ev sahibi var. TÜİK verileriyle yıl ortası itibariyle kira artışı son bir yılda yüzde 76’ya vardı. Geçen yılın haziran ayında kira artışı yıllık yüzde 22.8 idi. Son aylardaki kira artışı aylık yüzde 5-6 arasında seyrediyor.

TÜİK’in kira hesabı mevcut kiraları yani yıllık en fazla yüzde 25 artırılanları da kapsıyor. Yeni kiralamalarda oranlar elbette çok daha yüksek.

TÜRKİYE FİYAT ARTIŞINDA DÜNYA BİRİNCİSİ

➔Kiracı ile ev sahibini birbirine düşüren ise konut fiyatlarının enflasyonun ve inşaat maliyetlerinin iki katı düzeyinde artması.

➔Mayıs ayı itibariyle Türkiye Konut Fiyat Endeksi’nin yıllık bazda yüzde 102.6 arttığını biliyoruz. Bitişikte Zafer Yükseler’in tablosundan izlenebileceği gibi, yeni konut fiyatları yüzde 103 artarken ikamet amaçlı bina inşaat maliyeti yüzde 51 oldu.

➔Hatta Türkiye’de konut fiyatları 2020, 2021 ve 2022 yıllarındaki artışlarıyla üç yıl üst üste dünya birincisi oldu. Hesaplamalar enflasyondan arındırılmış reel ve dolar bazında yapılıyor. Hem uluslararası emlak şirketleri hem IMF hem OECD hesaplamaları ile Türkiye’nin birinciliği tescilli.

➔Halbuki Türkiye ekonomisi büyümede, verimlilikte, kişi başına gelir artışında, servet artışında dünya birincisi ve en üst sıralarda yer almıyor. Kısaca ekonomik yönden konut fiyat artışlarındaki dünya birinciliğini hak edecek bir gelişme gösteremedik.

➔Yüksek konut fiyatlarının gerektirdiği kira artışlarını da kiracılar ödeyemez ve taşıyamaz durumda.

FİYAT KİRA ORANI DA YÜKSEK

➔Konut fiyatları ile kiralar arasında matematiksel bir ilişki var. Türkiye’de ortalama bir konut uzun vadede 15 yıllık toplam kira geliri ile satın alınabiliyordu. 15 dolayında bir fiyat kira oranı sürdürülebilirdi. Son yıllardaki artışla bu oran 20 ve bazı kentlerde, semtlerde 25 ve 30’un üzerine çıktı.

➔Oranın 30’a çıkması konutun amortismanının 30 yıla kadar uzadığı anlamına geliyor. 30 yılda geri dönüşü olacak bir yatırım sermayenin getirisi bakımından vasat bir yatırımdır.

➔Halbuki şirket yatırımlarında ve borsada hisse senedi alım satımında bu süre 10 yılın altında seyrediyor ve çok daha kısa. Koyduğunuz parayı bu kadar sürede geri alabiliyorsunuz. Tabi bugünkü fiyat düzeyleriyle.

➔Ücret, maaş, gelir artışında dünya birincisi haline gelemeyen hanehalkı dünya birinciliğine yükselmiş konut fiyatlarının hak ettiği kira artışlarını kabullenmekte, ödemekte büyük zorluk yaşanıyor. Ama barınma da temel bir ihtiyaç.

➔Konut sahibi açasından bakıldığında ise tek konutuysa, kendisi de başka bir yerde kirada oturuyorsa ya da kira geliri ile geçiniyorsa ekonomik yönden hak edilen kira artışını istiyor. Israrcı da oluyor. Sonuçta ev sahibi ve kiracı ilişkileri bozuldu.

➔Yerini bazı davalara, kavgalara, yaralanmalara ve hemen her gün cinayetlere yol açmaya başladı. Konut, kira ve barınma sorunu artık kriz aşamasında ve büyük kentleri kasıp kavuruyor.

2010 SONRASINDA EN YÜKSEK GETİRİ ALTIN VE KONUTTAN

➔Sorunu yaratan tablo konut fiyatlarındaki hızlı yükseliş. Hatta konut fiyatları yanında kiraları da kapsayan konut getirisi bütün finansal varlıkların üzerinde bir performans gösteriyor.

➔Bitişikte Bizim Menkul Değerler’in fiyat artışlarının üzerine konut değerinin yüzde 5’i kadar yıllık kirayı da ekleyerek hesap ettiği konut getirisini, finansal yatırım araçlarıyla karşılaştıran tablosu yer alıyor.

➔Yani fiyat kira oranı 20 yıl olarak alındı. Fiyatlar ise TCMB’nin konut fiyatları ve bu yılın 5 ayına ait.

-Mayıs itibariyle 2023’ün 5 aylık döneminde konutlardaki değer artışı yüzde 31.3’e vardı. Bu oran diğer finansal yatırım araçlarının bir hayli önünde yer alıyor.

➔2010 yılından beri her yıl hesap yapılmış. Kiralar dahil edildiğinden konut getirisinin eksiye geçtiği hiçbir yıl yok. Sonuçta 12.5 yıllık konut getirisi yüzde 2.039’a vardı ve aynı dönemin enflasyonunu ciddi oranda yendi.

➔Son 12.5 yıllık dönemde konut getirisini geçen tek yatırım aracı altın. Gram altının değer artışı yüzde 2.430 düzeyinde gerçekleşti.

➔Altın getirisinde hem altının değer artışı hem de dolara bağlı olduğundan kur artışı var.

➔Dolar kuru da 2011 yılından itibaren hızlandı ve halen de devam ediyor. Doların kur artışı yanında vadeli mevduat olarak yatırılması halinde 12.5 yıllık getirisi yüzde 1.665 düzeyinde gerçekleşti.

➔Aynı hesap euro için yapıldığında yüzde 1.127 getiri ortaya çıkıyor.

➔Uzun vade denilebilecek 12.5 yılda Borsa’nın ortalama değer artışı yüzde 794 ile sınırlı.

➔En düşük getiri ise yüzde 350 ile TL vadeli mevduattan.

ÇARPIKLIĞIN BAŞLANGIÇ YERİ

➔Yine aynı dönemde TÜFE artışı yüzde 647’yi bulduğu dikkate alınırsa mevduatın reel anlamda kazandırmadığı hatta enflasyondan arındırıldığında yüzde 40 kaybettirdiği hesap edilir.

➔Bu tabloya göre kira getirisi de dahil edildiğinde konut getirisi, en yüksek kazancı sağlayan altın, dolar ve euro ile başa baş yarışıyor. Hatta doları ve euroyu geçmiş.

➔Tabloda yer almayan yatırım fonları ve bireysel emeklilik fonlarının ortalama getirilerinin enflasyon civarında ve vasat düzeyde kaldığını belirtelim. Dolayısıyla konut yatırımı bu yatırım araçlarının performansını da bir hayli geride bırakıyor.

➔Geçemediği bir altın. Onunla da at başı yarışı devam ediyor. Getiri açısından konut yatırımı ile altın yatırımı bir yerde aynı.

➔Çarpıklık en başta paranın fiyatında yani faizde yatıyor. Buradan başlayan sirayet konut fiyatlarına, konuttan kiraya ve yüksek enflasyona, kiracı-konut sahibi ilişkisinin bozulmasına, barınma krizine doğru devam ediyor.

➔Çözüm elbette mümkün. Bunu da yarına bırakalım.