Konut 1 yılda %60 niye zamlandı?

TCMB’nin verilere göre Konut Fiyat Endeksi aralık ayında yüzde 7.9 arttı. Kasım ayında yüzde 9.0 artan konut fiyatları son iki ayda yüzde 17.6 ile rekor düzeye çıktı ve böyle bir durum Türkiye’de ilk kez yaşandı. Konut fiyatları faizlerinin düşürülmeye başlandığı eylülden itibaren 4 ayda yüzde 28.2 artış kaydetti.

➔ 2021 yılını ise konut fiyatları yüzde 59.6 artışla kapattı. 2010’dan itibaren yayımlanan konut fiyatlarındaki en yüksek artış bu.

➔ Daha önce en yüksek artış yüzde 30.4 ile 2020 yılında gerçekleşmişti. Böylece Türkiye’de iki yıl üst üste konut fiyatları rekor düzeyde artış gösteriyor.

➔ Tüketici fiyatlarından arındırılmış reel konut fiyat artışı ise yüzde 17.9 oldu.

➔ Yeni konutlardaki yıllık fiyat artışı yüzde 66.6 ile daha yüksek düzeyde gerçekleşti. İnşaat maliyetlerinin 2021 yılında yüzde 66.9’a ulaşması yeni konut fiyatlarını daha fazla artırmış olabilir. Bina inşaatı maliyetleri en çok, yüzde 85.8 yükselen inşaat malzemeleri fiyatları artırdı.

TATİL BELDELERİNE GÖÇ

➔ Özellikle son iki yılda Türkiye’nin tatil beldeleri olarak bilinen şehirlerindeki konutlar en yüksek primi yaptı. TCMB verileri, 81 ili 26 bölgeye ayıran Düzey-2 İstatistik Bölgesine göre yapıyor.

➔ Buna göre Antalya aynı zamanda Isparta ve Burdur illerini, Muğla da Aydın ve Denizli illerini kapsıyor. Dolayısıyla bu iki bölgede Antalya ve Muğla’da konut fiyat artışları daha yüksek alınabilir. Muğla ilinde de Bodrum ilçesi fiyatları çok daha yüksek kabul edilebilir.

➔ 2021 yılında da Bodrum, Marmaris, Datça, Fethiye gibi ilçelerin katkısıyla Muğla’nın öncülüğünde TR 32 Bölgesi’nde konut fiyatları yüzde 72 arttı. 2020’da aynı bölgede artış yüzde 40.5 ile yine ortalamanın üzerinde ve ikinci sıradaydı.

➔ Burdur, Isparta ile birlikte Antalya’nın başı çektiği bölgede konut fiyatlarındaki artış 2021’de 69’u, 2020’de de yüzde 44’ü buldu.

➔ Tatil beldeleri geçmiş yıllarda da daha çok ilgi görüyordu. Ancak Covid-19’un hakim olduğu 2020 ve 2021 yıllarında bu eğilimin çok daha fazla güçlendiğini gözlendi. Salgın hastalık yanında uzaktan çalışmanın yaygınlaşması güneye göçü ivmelendirdi.

URFA VE DİYARBAKIR, ANTALYA VE MUĞLA’YA KARŞI

➔ 2020-21 yıllarında Diyarbakır ile Şanlıurfa’nın oluşturduğu bölgede konut fiyatları yüzde 40.5 ve yüzde 70.8 artış kaydetti. İki ilin Muğla ve Antalya ile yarışması ilginç bir durum.

➔ Bu iki ilde fiyatlar niye bu kadar yükseldi açıkçası yorum getiremiyorum. Konutların yenilenmesi fiyat artışlarına belli ölçüde öncülük etmiş olabilir.

➔ Geçen yıl konut fiyatlarının Adana ve Mersin’de yüzde 69, Gaziantep’te yüzde 66 ve Çanakkale ve Balıkesir’de yüzde 67 arttı.

➔ Konutta en yüksek primli illerin ülkenin güneyinde ve batısında yer aldığı dikkati çekiyor. Ülkenin kuzeyi, orta bölgesi ve doğusu ise konut fiyat artışlarında geriden geliyor. En primli iller yüzde 66-72, en geride kalanlar da yüzde 39-43 bandında yer alıyor.

➔ Bölgeler arasındaki göç fiyat artışlarında belirgin rol oynasa da, kredi faizlerinin yaklaşık bir kat artmasına karşılık fiyatların rekor kırması ilginç.

➔ Zaten faiz oranlarının yüksekliğinden dolayı ipotekli konut satışları 2021 yılında yüzde 48.6 gerileyerek 573 binden 294 bine düştü.

➔ Yapılan satışların çoğu da diğer satışlar adı altında peşin, çek, senet ya da müteahhit kredilendirmesi ile finanse edildi. Yüzde 29 artan diğer satışlar 926 binden 1 milyon 197 bine çıktı.

➔ 2021’de toplamda konut satışları 1 milyon 492 bine ulaştı. Rekor satış 1 milyon 499 bin ile 2020 yılına aitti.

KONUTTA REKOR ARTIŞIN 4 NEDENİ

➔ 2021’de bir kat artan faizlere rağmen konut satışlarının rekoru yakalamasına yarım puan kalmasında ve konut fiyatlarının rekor kırmasında dört temel neden rol oynadı.

➔ Fiyat artışlarının güney ve batı illeri ile tatil beldelerinde yoğunlaşması, büyük kentlerde oturanların mevcut konutlarını satmadan buralarda konut aldığına, pandemi sürecini tatil beldelerinde geçirmeyi tercih ettiğine işaret. Henüz göç kararı kesinleşmiş veya resmiyet kazanmış değil.

➔ Enflasyonun sıçraması ve bina inşaatı maliyetlerindeki artış, konut fiyatlarının yükselmesinde en somut ve önemli nedeni oluşturuyor.

➔ Bu durumun önceden görülmesi satıcıların fiyatları yükseltmesine yeter de artar bile. İlle de spekülatif alımların devreye girmesi gerekmez. Kaldı ki bu amaçla konut satın alanlar da olmuştur. Nitekim en çok konut satışı da kasım ve aralık aylarında gerçekleşti.

➔ Faizin yılın son çeyreğinde düşürülmesi ve negatife dönmesi, paranın gideceği alternatif alan arayışını şiddetlendirdi ve konut talebini destekledi. Fiyat artışları da, konut satışları da, faizlerin düşürülmeye başlandığı eylül ayından itibaren hızlandı ve aralık ayında doruk noktasına çıktı.

➔ Sonuçta yüksek enflasyon ortamlarında gayrimenkul, altın ve döviz alım satımını iyi tecrübe etmiş, iyi deneyim kazanmış bir toplumuz. Bunu bir kez daha gördük.

➔ Dolar artışı tıraşlandı da, konuttaki fiyat artışı ve enflasyon bize baki kaldı.