Konutta fiyat balonu

Konut satışları bir yıldan daha fazladır ki düşüyor. Geçen yılın ikinci yarısında başlayan gerileme 15 aydır devam ediyor. Geçen yılın ilk yarısında yüzde 31.4 artan konut satışları ikinci yarıda yüzde 19.1 düştü. Satışlar bu yılın eylül ayında yüzde 9.5, dokuz ayında da yüzde 14.9 geriledi.

Eylül itibariyle son bir yıllık konut satış adedi 1 milyon 329 bin oldu. Bu rakam son yıllarda 1.5 milyon civarındaydı ve 2022 ortası itibariyle 1 milyon 665 binle en yüksek düzeyine çıkmıştı. Yıllık bazda konut satışlarındaki gerileme yüzde 20 oluyor.

➔Satışların azalmasındaki başat faktör ise konut fiyatlarının potansiyel alıcıların alım gücünü çok aşması ve faizlerin yükselmesi geliyor.

➔Aylık yüzde 1’in üzerinde faizle alınan konut kredilerinin uzun vadede taşınması zorlaşıyor. Aylık faiz yüzde 3’ün üzerine çıktı. Yıllıkta yüzde 41.66 düzeyinde bulunuyor.

5 YILDA REEL ARTIŞ % 118

➔Konut fiyatları Türkiye ortalaması olarak son bir yılda yüzde 90.3 artarken son iki yılda yüzde 441.2 yükseldi. Enflasyondan arındırılmış artış ise bir yılda yüzde 19.7, son iki yılda yüzde 88.9 oldu.

➔Ağustos 2018’den bu yana geçen 5 yılda ise konut fiyatlarındaki nominal artış yüzde 859.5, tüketici enflasyonu yüzde 339.1 oldu.

➔Enflasyondan arındırma yaptığımızda son 5 yıllık reel konut fiyat artışı yüzde 118.5’i buldu.

➔Türkiye 2020 yılından beri her sene konut fiyatlarının reel bazda veya dolar bazında en yüksek artış kaydeden ülke durumunda.

➔Böylesi bir artış da uluslararası kabul görmüş kriterlere göre konut fiyatlarında balon yaşanmakta olduğunu gösteriyor.

➔Nobel Ödüllü Prof. Dr. Robert Shiller’in bu teorisine göre son 5 yıllık reel gayrimenkul fiyat artışı yüzde 100’ü geçtiğinde o piyasada balon olduğu söylenebilir.

➔Ancak Shiller bu teorisini “Balon olması hemen patlayacak anlamına da gelmiyor” diye tamamlıyor.

KONUT FİYATI HALA ENFLASYONUN 30 PUAN ÜZERİNDE

➔Bizde olan ise balonlaşmanın gerçekleştiği ama patlamanın henüz olmadığı aşama. Satışlar düşüyor ama fiyat artışları devam ediyor.

➔Ancak fiyat artışları da yıllık bazda giderek hız kesiyor. Geçen yılın ekim ayında yüzde 189.2’yi bulan yıllık konut fiyat artışı bu ağustos ayında yüzde 90.3 olarak gerçekleşti.

➔Konut fiyatlarındaki yıllık yüzde 90.3 artış aynı dönemin yüzde 58.94 olan enflasyonun 30 puan kadar üzerinde.

➔Aylık bazda bakıldığında ise temmuz ve ağustosta konut fiyatları aylık enflasyon düzeyinde artmadı. Konut fiyatlarında yüzde 4-5 bandında giden aylık artışlar devam etmesine ediyor, burada bir gevşeme yok ancak yüzde 10’a dayanan aylık enflasyon düzeyinde artış da yok.

RAĞBET UCUZ KALMIŞA

➔Konut piyasasında gerçekleşmekte olan bir başka eğilim ise bitişikteki haritadan görülebileceği gibi, talebin pahalı hale gelmiş iller ve il gruplarından ucuz kalmış bölgelere dönmesi.

➔Fiyat artışı bakımından geçmişte en çok prim yapmış iller geriye düşerken, ucuz kalmış iller başı çekiyor.

➔Bu nedenle son aylarda Türkiye’nin fiyatı en hızlı artan konutları gelişmiş bölgelerden değil, geri kalmış bölgelerden çıkıyor.

➔Çankırı, Kastamonu ve Sinop yüzde 125.8’lik artışla en çok prim yapan yerler.

➔Kars, Ağrı, Ardahan ve Iğdır grubu da yüzde 122.2 artışla fiyat artışında ikinci sırada geliyor.

➔Üçüncü sırada gelen Zonguldak, Karabük ve Bartın yüzde 118.5 artışla yer alıyor.

Dördüncü sırayı yine fiyat yönünden genel ortalamanın altında kalan Doğu Karadeniz illeri yüzde 116.6 artışla alıyor.

PAHALI İSTANBUL GERİYE DÜŞTÜ

➔Taşı toprağı altın diye bilenen İstanbul’un fiyat artışı ise son bir yılda yüzde 78.4 Türkiye ortalamasının 12 puan altında kalıyor.

➔Yabancıların ve gelir düzeyi yüksek yerlilerin yöneldikleri Akdeniz ve Ege sahil şehirlerinde artışlar hız kesmiş durumda.

➔Hızını devam ettirebilen tek bölge ise İstanbul’un arka bahçesi diyebileceğimiz Trakya illeri. Bu illerdeki fiyat artışı yüzde 112.3 artışla beşinci sırada bulunuyor.

➔Büyük kentler içinde Türkiye ortalamasının üzerine çıkan il ise yüzde 100 artışla Ankara. Hem fiyatlar göreli olarak daha düşük kaldığından hem de deprem nedeniyle aldığı göçlerden dolayı.

➔Deprem yaşayan iller ise fiyat artışlarında en geride kalanları oluşturuyor.

LÜKS KONUTTA SATIŞTA FİYATDA DURGUN

➔Satışlarda ciddi bir düşüş yaşanmasına karşılık fiyatların gerilememesinde birkaç faktörün birden etkili gibi görünüyor.

➔Bunlardan biri konuta fiyat yönünden yerlilerin erişiminin azalmasıyla birlikte konut inşasının da azalmasıdır. Talep azalması karşısında arz da kendini geri çekmiş durumda.

➔Arsa dahil inşaat maliyetlerinin yüksekliği, geliri en yüksek yüzde 10’luk kesim dışında kalan yüzde 90 için konut üretimini karlı olmaktan çıkarıyor.

➔Yüzde 10’luk en zengin kesimin konutu zaten var. Yatırım amaçlı ikinci, üçüncü ve daha çok konutu olanlar da mevcut. Ancak yükselen kiraları ödeyecek gelir ve servet düzeyi yüksek kesim yok.

➔Türkiye’nin yeniden dış dünya ile yoğun iş ilişkisine girmesi, yabancıların kiralık veya satılık pahalı konutlara talebinin başlayıp başlamayacağı da belirsiz. Bu açıdan lüks konut satışları durgunluk yaşıyor. Müteahhit de satamayacağı inşaata başlamıyor.

➔İnşaat faaliyetlerinin deprem yaşayan illere yoğunlaştırılması doğal ve gerekli. Burada yarım milyondan fazla bağımsız bölümün inşası yapılıyor.

➔Bütün inşaat malzemeleri ve inşaat işçileri bu bölgeye yönlendirilmiş durumda. İşçilik maliyetleri gayet yüksek. İnşaat işçilerinin günlüğünün 1.500 liraya kadar yükseldiği belirtiliyor.

➔Doğal olarak faaliyetlerin deprem bölgesinde yoğunlaşması deprem dışında kalan illere faaliyet azalması ve arzda geri çekilme olarak yansıyor.

➔2018 inşaat sektörünün kırılma yılı. 2017 ile biten son 5 yılda alınan inşaat ruhsatı daire sayısı 5 milyon 181 bin adet iken 2022 ile biten son 5 yılda sayı 2 milyon 964 bine indi.

5 yıllık fark 2.2 milyon azalma veya yüzde 42.7 düşüş.