Fiyat balonunun alası evde

Konut fiyatlarındaki artış son dört yıldır dünya rekoru kırıyor. Konuyu dün de işledik. Fiyatların nereden nereye geldiği hangi istatistiki bölgenin şehirlerinde ne kadar arttığı bugüne kaldı.

Fiyatların dipten döndüğü tarihin Mayıs 2019 olduğunu biliyoruz. Ancak son 5 yıla yaklaşsın diye biz 2018 sonu değerlerini aldık. Amacımız hangi bölgede konut fiyatlarının aşırı yükseldiğini ve uluslararası tanımı ile balon oluştuğunu bulmak.

➔Konutta balon ölçütü olarak Nobel ödüllü iktisatçı Robert Shiller’in “Son 5 yılda yüzde 100 reel artışı” aldık. Reel artış da enflasyondan arındırılarak bulunuyor.

➔Ele aldığımız Aralık 2018 ve Ekim 2023 arasında TÜFE 393.88’den 1749.11 endeks değerine yükseldi ve tüketici enflasyonu yüzde 344.1 oranında arttı.

➔Yine aynı dönemin Türkiye konut fiyat endeksi 108.0 düzeyinden 1129,6 düzeyine çıktı ve yüzde 945.9 yükseldi. Enflasyonundan arındırdığımızda karşımıza yüzde 135.5 reel bir artış çıkıyor. Bu da uluslararası balon tanımına tam uyuyor.

5 YILIN BİLANÇOSU

➔Bitişikte Türkiye’nin 26 istatistiki bölgeye göre hesaplanmış konut fiyat artışları yer alıyor.

➔En başta yapılacak değerlendirme 26 alt bölgenin 26’sında veya Türkiye’nin tüm illerinde konut fiyatları enflasyonun üzerinde arttı. Hatta yukarıda belirttiğimiz gibi bu artış ortalamada enflasyonun yüzde 135 üzerine çıktı.

➔Ama 26 bölge içinde enflasyonun altında kalan değer artışı yok. En az reel artış ise yüzde 32 ile depremin merkezi Kahramanmaraş-Hatay’da görüldü.

➔Balonlaşma sınırı kabul edilen yüzde 100 reel artışı yakalayamayan 5 bölgenin 3’ü depremden etkilenen iller.

➔Bu bölgelerin dışında Erzurum ve Erzincan ile Kayseri ve Sivas bölgelerindeki konut fiyat artışları yüzde 100’ün altında kaldı. Bu illerde deprem gibi gayrimenkul fiyatlarını güçlü bir şekilde etkileyecek herhangi bir neden yok.

ANTALYA VE MUĞLA’DA YERLİ-YABANCI ETKİSİ

➔Son 5 yıl içinde en çok prim yapan ve enflasyondan arındırılmış değer artışını yakalayanlar Türkiye’nin Batısı ve Güneyinde yer alan bölgeler oldu.

➔En yüksek reel artış aynı zamanda yabancıların en çok konut satın aldığı Antalya’da yüzde 229 ile gerçekleşti.

➔Bodrum, Marmaris, Datça, Fethiye gibi gelir düzeyi yüksek yurtiçi yerleşiklerin tatil beldesi haline gelen ama son yıllarda pandeminin etkisiyle kalıcı yerleşimlerin arttığı Muğla konut fiyatlarında yüzde 196 reel artışla ikinci sıraya yerleşti.

➔Balıkesir ve Çanakkale de hem ekonomik potansiyelleri hem büyük kentlerden emekli olup kaçanların yerleşim yerleri olarak dikkat çekiyor. Bu bölgede de reel konut fiyat artışları yüzde 167’ye vardı.

➔İstanbul’un arka bahçesi olarak Trakya illeri fiyat artışı da yüzde 154 olarak sıralamada yerini aldı.

➔Güneyde Mersin ve Adana’nın konut fiyat artışı yüzde 152 ile Muğla ve Antalya’nın devamını getirdi ve Akdeniz sahil şeridinin yüksek değerliliğini tamamladı.

➔Son dönemde ilgi görmeye başlayan Batı Karadeniz illeri de yüzde 169’luk reel artışla üçüncü sırada geliyor. Kuzey Marmara Otoyolunun açılması, Karadeniz Salih Otoyolunun İstanbul’dan Zonguldak sınırlarına kadar gelmesi bölgede yerleşimleri artırıyor.

İSTANBUL NEGATİF AYRIŞIYOR

➔Tablodaki ilginç sonuçlardan biri taşı toprağı altın İstanbul’un Türkiye ortalamasının gerisinde kalması ve negatif ayrışmasıdır.

➔Son 5 yılda fiyat artışında en önde yer almasa da, daha önceden başlayan fiyat artışları ile İstanbul Türkiye’de en pahalı konut fiyatlarının olduğu yerdir.

➔Türkiye’de 120 metrekarelik ortalama bir konutun fiyatı ekim ayı itibariyle 3.6 milyon lira iken İstanbul’da 5.3 milyon liradır. İstanbul fiyatları Türkiye ortalamasının üçte bir üzerindedir.

➔Konut fiyatlarında başı çeken il olarak İstanbul artık yolun sonuna yaklaştı ve yavaşladı. Yaşamın pahalılaşması belki en çok İstanbulluları etkiliyor ama işverenlerin dışında çok az bir kitle gelirini diğer şehirlere göre artırabiliyor.

➔Bu da kentten göçü ve konut fiyatlarının yavaşlamasını beraberinde getiriyor. İnsanımızın alım gücü bu kadar.

➔İstanbul daha yüksek fiyatları kaldıramadığını çünkü konut fiyat artışına paralel kazanamadığını göstermesi açısından iyi bir örnek. İstanbul’da son 5 yılda servetini ve gelirini reel anlamda yüzde 135 artıranlar vardır ama azınlıktadır ve büyük kitleler değildir.

➔Fiyat ve kira artışlarını yol açan yabancılar da son 5 yılda Türkiye’den çekildi. Belki bundan sonra dönerler.

➔Dolayısıyla yüksek konut fiyatlarını daha yükseltecek geniş bir alıcı kitlesi ortada kalmadı.

BALON NİYE HEMEN PATLAMAZ?

➔Buradan geliyoruz dört yıl üst üste dünyanın konut fiyat rekorunu kıracak ne yaptık sorusuna. Ne kadar kazandık, ne kadar servetimiz artı ki, bu fiyat artışlarının altından kalkalım? Ya da konutların, işyerlerinin kiralarını ödeyelim?

➔Hayat pahalılığını yaratan ve enflasyonu körükleyen ana ayaklardan biri konut fiyat artışının her şeyin önünde gitmesi. İşte konutların değer artışı son 5 yılda enflasyonun yüzde 135 üzerine çıkmış, katlayıp geçmiş.

➔Türkiye’de fiyat balonunun alası var da, bu hemen patlayacak demek değil.

➔Finansal piyasalarda oluşan balonlar da olduğu gibi, gayrimenkul balonları hemen sönmüyor, patlamaları zaman alıyor. Hatta yıllarca aşırı fiyat artışlarını korunabiliyor.

➔Çünkü arzı menkul kıymetler gibi kolay ve hızlı değil. Para politikasında değişiklik finansal piyasalara anında etki yaparken reel ekonomiye en az birkaç çeyrekte sirayet ediyor.