İstanbul'un kirası düşük bölgeleri

Kübra GENÇ / HABERTURK.COM

İstanbul'un birçok ilçesinde devletin projeleri, özel firmaların katkısı ve ulaşım planlarıyla değer arttı. Değeri artan bölgelerde de buna orantılı olarak kira fiyatlarında da ciddi artış gözlendi.

Ancak bazı ilçeler neredeyse unutulmaya yüz tuttu. Bu durum ilçenin gelişimi açısından olumsuz görünse de kiracıları sevindirdi. Gelişimini henüz tamamlamamış ya da bir adım geri kalmış ilçelerin kiraları ciddi bir gelişim içinde olan ilçelere göre çok daha uygun.

Kira artışları özellikle İstanbul'da ilçeye hatta mahalleye göre farklılık gösteriyor. İstanbul'da metro, metrobüs ve merkeze yakınlık gibi özellikler kira fiyatlarını fazlasıyla değiştiriyor. Neredeyse aynı özelliklere sahip Beşiktaş'ta yer alan bir daire Beylikdüzü'nde yer alan dairenin 3 katına kiraya veriliyor.

İŞTE BÖLGE BÖLGE 2+1 DAİRELER İÇİN KİRALAR:

ANADOLU YAKASI:

ATAŞEHİR: 2+1 dairelerin fiyatları 700 TL'den başlıyor ve 8.500 TL'ye kadar çıkıyor.

BEYKOZ: 2+1 dairelerin fiyatları 700 TL'den başlıyor ve 5.000 TL'ye kadar çıkıyor.

ÇEKMEKÖY: 2+1 dairelerin fiyatları 550 TL'den başlıyor ve 1.000 TL'ye kadar çıkıyor.

KADIKÖY: 2+1 dairelerin fiyatları 800 TL'den başlıyor ve 4.000 TL'ye kadar çıkıyor.

MALTEPE: 2+1 dairelerin fiyatları 750 TL'den başlıyor ve 2.850 TL'ye kadar çıkıyor.

AVRUPA YAKASI:

ARNAVUTKÖY: 2+1 daire fiyatları 500 TL'den başlıyor ve 1.500 TL'ye kadar çıkıyor.

BEŞİKTAŞ: 2+1 dairelerin fiyatları 1.250 TL'den başlıyor ve 3.750 Dolar'a kadar çıkıyor.

BAKIRKÖY: 2+1 dairelerin fiyatları 900 TL'den başlıyor ve 10.000 TL'ye kadar çıkıyor.

BEYLİKDÜZÜ: 2+1 dairelerin fiyatları 450 TL'den başlıyor ve 5.000 TL'ye kadar çıkıyor.

GÜNGÖREN: 2+1 dairelerin fiyatları 750 TL'den başlıyor ve 5.500 TL'ye kadar çıkıyor.

ŞİŞLİ: 2+1 dairelerin fiyatları 800 TL'den başlıyor ve 3.200 Dolar'a kadar çıkıyor.

ZEYTİNBURNU: 2+1 dairelerin fiyatları 900 TL'den başlıyor ve 3.500 TL'ye kadar çıkıyor.

"KİRA BİRİM FİYATLARININ UCUZLAMASINDAN BAHSETMEK MÜMKÜN DEĞİL"

Uğur Dumankaya

Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı

İstanbul’da genel anlamıyla kira birim fiyatları artış gösteriyor. İstanbul dünya kentleri arasında marka değerini gün geçtikçe artırıyor. Bu kapsamda kira bedelleri de bu değerin bir yansıması olarak artış trendinde. Bu noktada, İstanbul’un marka değerine olan katkıda sektörün ortaya koyduğu başarılı yaşam alanlarının da etkisi büyük.

Ülke olarak elimizde İstanbul gibi bir değer var. Fakat bu değeri henüz hakkı ile kullanamıyoruz. İstanbul’un değerini arttıracak devlet ve özel sektör yatırımları yapılmalıdır. Üniversite, iş alanı, ulaşım ağının genişletilmesi gibi yatırımlar, kenti bir üst noktaya taşıyacaktır. İstanbul’un kültürel, ekonomik, sosyal, mimari zenginliğini daha iyi kullanabilmeliyiz.

Belirttiğim gibi; küçük lokasyonlarda bazı değişimler olsa da İstanbul’da genel anlamıyla kira birim fiyatlarının ucuzlamasından bahsetmek pek mümkün değil, aksine bir yükseliş trendi var. Bu İstanbul’un marka değerinin de artığı anlamına geliyor.

"KİRASI DÜŞÜK İLÇELERDE DE UCUZLAMA SÖZ KONUSU DEĞİL"

Mahmut Sefa Çelik

Sinpaş Yapı Yönetim Kurulu Üyesi

İstanbul'un gözden düşen ve kiraları ucuzlayan semti olduğunu düşünmemekle beraber, ev kiralarının en düşük olduğu ilçeler olarak Avcılar, Beylikdüzü, Esenyurt ve Büyükçekmece’yi sayabiliriz. Ancak bu ilçelerde de herhangi bir ucuzlama söz konusu değil, sadece diğer ilçelere göre daha düşük.

İstanbul'da gayrimenkul sektörünü etkileyen çok önemli gelişmeler yaşanıyor. 3. havaalimanı, 3. köprü, yeni şehir projeleri ve kentsel dönüşüm alanları ile öne çıkan yeni cazibe merkezleri doğuyor. Gayrimenkul değerleme uzmanları İstanbul’da kısa vadede yatırımların 3. Havalimanı bölgesinde artacağı ve buna paralel olarak Kuzey Marmara Otoyolu’nun geçtiği bölgelerde yani Riva, Çekmeköy, Tuzla ve Kurtköy-Ömerli tarafları ile Avrupa yakasında Çatalca- Arnavutköy-Bahçeşehir – Ispartakule – Hoşdere aksında yoğunlaşacağını söylüyor. Ulaşım bağlantılarının artması ve 2B arazilerinin yeniden düzenlemesinin etkileri ile Göktürk-Kemerburgaz ve Zekeriyaköy bölgelerinin de yerli ve yabancı yatırımcılar tarafından tercih edilir hale geldiğini görüyoruz. Mevcut yapı ve yerleşim yoğunluğunun yapılan yatırımlar ile kuzeye kayacağını söyleyebiliriz. Çatalca, Arnavutköy, Sarıyer, Ümraniye Sancaktepe, Tuzla ve Pendik'in yeni yatırımlara açık bölgeler ve yeni projelerin tam anlamıyla hayata geçmesiyle birlikte bu bölgelerdeki arsa fiyatlarının da tavan yapacağını ön görüyoruz. Örneğin gerek ulaşım kolaylığı gerekse de Çekmeköy-Ümraniye ilçelerine yakınlığı ile büyük avantaj sağlayan Sancaktepe bölgesi, son dönemde gelişiminin doruk noktasını yaşıyor. Özelikle yakında tamamlanacak olan 400 yataklı Şehir Hastanesi projesi bölgenin değerini arttırıyor. Söz konusu komplekste 15.000’e yakın personelin çalışacağı ve günlük ortalama 100.000 kişinin komplekse uğrayacağı öngörülmektedir.

Üçüncü köprünün değer kattığı bölgelere bakacak olursak, bu bölgelerin başında Sultanbeyli’nin geldiğini söyleyebiliriz. Sabiha Gökçen Havaalanına yakın bir mesafede bulunan Sultanbeyli’nin, bölgeye yapılan metro, 3. köprü ve İstanbul-Ankara Hızlı Tren Projesi gibi dev ulaşım yatırımları ile cazibesi her geçen gün artıyor. Yıllarca süren mülkiyet ve imar planları sorununun çözülmesi ile hızla kabuk değiştiren ilçe, 3. köprünün Alemdağ ve Mevlana mahallesinde yer alan çıkışları ile Anadolu yakasında yer alan en önemli otoyol bağlantılarına ev sahipliği yapacak. Sultanbeyli, Kadıköy – Kartal metrosunun da bölgeye bağlanmasıyla ulaşım konusunda büyük kolaylığa kavuşacak. Son yıllardaki yükselişiyle yatırımcının ilgisini çeken bölgede konut fiyatlarındaki büyük artış dikkat çekiyor. Bunun yanında Anadolu yakasında inşa edilecek olan yeni finans merkezi de hem Ümraniye’ye hem de Ataşehir Bölgesi’ne değer kattı.

"KİRA ARTIŞLARI MÜŞTERİ TALEPLERİNE GÖRE DEĞİŞİYOR"

Kadir Tümen

ERA Gayrimenkul Türkiye Franchise Geliştirme ve Satış Direktörü

Aslında gayrimenkul gelişimi ve konut tiplerindeki değişikliğe paralel İstanbul’un bütün bölgelerinde bir artış var nitekim bazı bölgeler diğer bölgelere nazaran kira değerlerini daha fazla arttırmakta. İstanbul’da ortalama kira artış oranı % 18 civarında ancak bu ortalamanın üzerinde kalan İstanbul’un Avrupa yakasında Şişli, Beşiktaş; Anadolu Yakasında ise Kadıköy, Ataşehir ve son dönemde Maltepe kira değerleri en fazla artan bölgelerin başında. Bunun nedeni bu bölgelerin merkezi olması, toplu taşıma araçlarının bu bölgelerden geçmesi ve sosyal hayatın hareketliliği. Bu bölgelerin dışında Avrupa Yakasında Gaziosmanpaşa, Esenler; Anadolu Yakasında ise Çengelköy, Libadiye, Bulgurlu; Beykoz konut yapılarındaki artış değerlerinin sınırlı kaldığı bölgeler.

Kiralardaki düşüş ve yükseliş son yıllarda değişiklik gösteren müşteri talepleri doğrultusunda değişmekte. Örneğin geçmişte yüksek metrekareli 3+1’ler tercih edilirken hane halkında yaşayan kişi sayısında düşüş nedeniyle daha küçük metrekareli evler tercih edilir hale geldi. Ayrıca yine trafik yoğunluğundan daha az etkilenmek için toplu taşıma akslarına yakınlık-uzaklık, tercih edilecek gayrimenkulün bu akslara yakınlığı veya gelecekte yakınlaşacak olması kira değeri artışının başlıca unsuru. Kira değerlerindeki artışın sınırlı kaldığı Gaziosmanpaşa, Esenler, Çengelköy, Libadiye, Bulgurlu ve Beykoz gibi bölgelerde ise konut yapılarının eski olması ve depreme dayanıklı olmaması, konut tiplerindeki yetersizlikler, sosyal yaşantının sınırlı olması, ulaşım sıkıntısı, sosyal ve demografik yapının birçok farklılıklar içermesi bu bölgelerin sadece fiyat düşüklüğü nedeniyle tercih edilmesi neden olmakta.

"KİRA DÜŞÜŞÜ NEREDEYSE İMKANSIZ"

Yüksek Mimar Murat KADER

iki design group Kurucu Ortağı

İstanbul gibi bir metropolde kira düşüşünün yaşanması neredeyse imkânsız, ancak kira gelirleri durağanlaşmış veya bir bekleme sürecinde olan, sürecin uzamasından kaynaklı durgunlukların ve dönemsel düşüşlerin yaşandığı bölgelerden bahsedilebilir.

Örneğin, 3. Havaalanı ve Kuzey Marmara Otoyolu güzergâhındaki proje alanlarındaki değer artış beklentisi henüz hedefine ulaşamadı. Bu, o bölgenin gözden düşmüş olduğu anlamını taşımaz. Şu anda dönüşüm sürecini yaşamakta olan bölgelerde kira değerlerinde rasyonel olmayan fiyatlara rastlayabiliriz. Özellikle kentsel dönüşüm süreci bu tür örnekleri barındırıyor. İstanbul’un Anadolu yakasındaki kentsel dönüşüm projeleri ölçekleri ve kapsamları gereği uzun soluklu projelerdir. Sarıyer, Bahçelievler ve Eyüp ise İstanbul’un önemli semtleri olmasına rağmen, yeniden çekim yaratacak devinimlerini henüz tamamlamamış veya yaşamamış olmalarından dolayı durağanlaşan alanlardır.

Çalışmaların bittiği fakat henüz resmi açıklamalarını yapmadığım çok büyük ölçekli kentsel dönüşüm projelerinde de kira değerlerinin de-facto etkilendiği, ancak projelerin açıklanması ile birlikte sürecin yön değiştireceği bir gerçek... Bana kalırsa bu sadece kentsel dönüşüm öncesi bir doğum sancısına benzetilebilir. Onun dışında likiditenin çok yüksek olduğu, dönüşümün hızla ilerlediği Bağdat Caddesi ve çevresindeki bahçeli konut alanlarını ele alalım, bölgede kiralar artmıyor veya mevcut kiracılar şu anda değerinin altında kalıyor. Bunun sebebi de açık ve net olarak kiracı açısından sürekli taşınma riskinin varlığı ve Kentsel Dönüşüm belirsizliğidir. Dönüşüme giren bloklar veya konutlar tasfiye ediliyor ve kiracılar hızla yer değiştiriyor. Ancak biliyoruz ki bu dönem çok kısa bir süre içerisinde ciddi artışlarla sonuçlanacak.

Nişantaşı’nda da kentsel dönüşüm beklentisi ve altyapısı kurgulanmak üzere, likiditesi yüksek bölgelerde bile bir bekleme sürecinin olması veya kira artışlarının azalması alanın gözden düştüğü anlamı taşımaz. “Bu durağanlığı farklı okumamız gerekir.”

Merkez bölgelerinde kira oranları zaten yüksek olduğundan kira artış oranları yavaştır diyebilirim. Beyoğlu ilçemizi örnek alalım, İstanbul’un merkezi ve gayrimenkul ve kira değerleri çok yüksek. Tarihten bu yana değerini korumuştur ve köhnese bile küçük devinimlerle değer artışını koruyacaktır. Yine Şişli doymuş bir bölgedir… Bu alanlarda artış hızının yavaş olması bölgelerin gözden düştüğü anlamını taşımaz. İstanbul’da çeperlere açıldıkça henüz doygun değerlerine ulaşmamış, artış pozisyonunda ve doymaya çalışan bölgeler karşımıza çıkıyor, daha dramatik artışlar da bu doymamış bölgelerimizde yaşanıyor… Daha hızlı kira artışı olan semtler İstanbul’un üst gelir grubunun oturduğu yerler değil yeni metro güzergahlarının civarındadır. Bunun için son dönemlerde gelişmiş ve yeni gelişmekte olan raylı taşım noktalarını okuyabilmek yeterli.

"YENİ İNŞAAT PROJELERİNİN OLMAMASI DEZAVANTAJ"

Doğan Dağ

Dağ Mühendislik Yönetim Kurulu Başkan Vekili

Aslında İstanbul’da değer düşüklüklerinden söz etmek çok mümkün değil. Sadece değer artışlarında ciddi oynamaların olmadığı, sınırlı kaldığı bölgelerden söz edilebilir. İstanbul’da bu çerçevede sayabileceğimiz ilçeler arasında Beyoğlu, Beşiktaş, Gaziosmanpaşa, Beylikdüzü, Esenyurt, Beykoz ve Kurtköy’ü söylemek mümkün. Bu ilçelerden Beyoğlu ve Beşiktaş’ta yeni inşaat projelerinin olmaması bir dezavantaj. Beyoğlu ve Beşiktaş'ın ayrıca şehrin merkezinde olması dolayısıyla yeni inşaat alanlarının olmayışı ve mevcutların fiyatlarının da çok yüksek seyrediyor olması satışların çok hızlı gerçekleşmesini engelliyor. Gaziosmanpaşa, Beylikdüzü ve Esenyurt bölgelerindeki yapıların sosyal yaşantıdan uzaklığı gibi özellikler buraları yetersiz bırakıyor. Beykoz ve Kurtköy çevresinde doğru projeler yapılmasına rağmen hızlı satış sirkülasyonu gözlenmiyor. Beykoz’da daha çok yeni yapıların villa tarzı konut şeklinde tasarlanması fiyatı yükseltiyor. Kurtköy lokasyonundaki düşüklüğün en önemli nedeni ise ‘ucuz konut’ algısının yaratılmış olması. Bu algının olumlu yönde değiştirilmesi için çalışmalar yapılması gerekiyor.

"SON 10 YILDA 20 YILIN ÜZERİNE ÇIKTI"

Çağrı Erolsun

Nar Yatırım Anonim Şirketi Genel Müdürü

Semt-semt kıyaslama yapmak yerine farklı bir bakış açısı ile yorumlamak gerekirse: esas dikkat edilmesi gereken nokta; konutların kiraları ile konutların satış fiyatlarının karşılaştırılması anlamına gelen “kira çarpanı” dır. Aynı semtte yer alan farklı özellikteki binalarda farklı kiralar söz konusu olup, genelleme yapmak için sadece kira parametresi ile çalışmak değerlendirmeyi güçleştirmektedir. İstanbul'da kira çarpanı son 10 yılda hızla yükselerek 12 yıldan, 20 yılın üzerine çıkmıştır. Bu sonuç konut fiyatlarının, konut kiralarından daha hızlı arttığı anlamına gelir. Şehrin merkezine uzak örneğin Pendik gibi ilçelerde, özellik arz etmeyen yapılarda, konut fiyatları karşılaştırmalı olarak düşük olsa da kira gelirleri de düşük olduğu için bu çarpan 26-28 yıla kadar çıkabilmektedir. Merkezi Beşiktaş-Kadıköy gibi ilçelerde ise kira gelirlerinin konut satış fiyatını karşılaması 18 yıla kadar gerileyebiliyor. Bu özellikteki ilçeler her zaman gözde. Merkezi olup da, yeni bina arzının çok sınırlı olduğu Mecidiyeköy gibi semtlerde ise eski binalarda konutların satış fiyatı ucuz kalırken, kira getirileri daha yüksek oluyor. Kira çarpanı bakış açısı ile, yani çift paremetre değerlendirmesi ile; şehrin merkezine uzak, satış fiyatı yüksek yeni konut projelerinde kiralar daha düşük olmaktadır.

"SURİYE'DEN GELEN İNSAN YOĞUNLUĞU FİYATLARI DÜŞÜRÜYOR"

Ceylan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı

Muammer Ceylan

İstanbul, bugün dünyada gayrimenkulün en hızlı değer kazandığı kentlerin başında geliyor ama buna rağmen bazı bölgelerinde güvenlik ve yaşanan benzeri sıkıntılardan dolayı tercih edilmez hale geliyor. Maalesef Suriye’den ve diğer ülkelerden çalışmak için gelen insanların yoğun olduğu bölgelerde aileler oturamamakta ve fiyatlar düşmektedir. Örnek vermek gerekirse Aksaray ve çevresi Zeytinburnu’nun bir kısım mahalleleri ile Bağcıların yine bir kısım mahallelerini söyleyebiliriz. Bu semtlerdeki konutlarda bir dairede 8-10 kişi hijyen olmayan şartlarda konaklayabiliyor, yada içlerinde yasal olmayan işlerle ilgilenenlerin de olması, güvenlik açısından o bölgede oturan ailelerin tedirginlik yaşamasına neden olabiliyor.

KİRA ARTIŞI NASIL HESAPLANIR?

Kira artış oran hesaplamaları, her ay Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan enflasyon oranlarına göre yapılıyor. Enflasyon oranlarından üretici fiyat endeksinin mesken kira artış hesaplamalarında kanunen kullanılması gerekiyor.

Yurt içi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE);

2015 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 1,53 artış,

2015 yılı Aralık ayına göre yüzde 7,81 artış,

2015 yılının aynı ayına göre yüzde 6,92 artış,

12 aylık ortalamalara göre yüzde 5,92 artış gösterdi.

*Buna göre yüzde 6,92 oranında zam yapılacak.

69 TL ZAM!

2014 Ekim'de kiraladığınız bir evin sözleşmesini 2015 Ekim'de yenilendiğini düşünürsek yüzde 6,92 oranında zamla 1.000 TL'lik bir konutun kirası 1.069,2 TL olarak belirleniyor.