Paradan para kazanma hep zarar yazınca…
Konumuz kiraların önümüzdeki bir yıl için yüzde 25 artışla sınırlandırılması. Bunun artı ve eksilerini irdeleyeceğiz.
Ancak ondan önce bugün TÜİK tarafından yayımlanan finansal yatırım araçlarının getirilerine bakalım. Çünkü konut fiyatlarının ve dolayısıyla kiraların çok önemli bir sorun haline gelmesinin ana nedenlerinden biri paranın alternatif arayışına girmesi ve gayrimenkule yönelerek fiyatları tüm zamanların en yüksek düzeyine taşıması oldu.
Bitişikte TÜİK’in hem TÜFE hem de ÜFE’den arındırılmış yatırım araçlarının mayıs ayı, 3 aylık, 6 aylık ve bir yıllık reel getirileri yer alıyor.
FİNANSAL YATIRIM ARAÇLARININ GETİRİSİ
➔Mayıs ayında pozitif getiri sadece TÜFE bazında dolar ve Euro'da var. Mevduat faizinden tahvil faizine ve borsaya yatırım araçlarının reel kaybı ÜFE bazında yüzde 7-8, TÜFE bazında 2-3’e vardı.
➔Vade 3 aya çıktığında sadece borsanın TÜFE bazında yüzde 4.5 reel getirisi olduğu görülüyor. Diğer finansal araçların kaybı ise yüzde 20’ye kadar varıyor.
➔6 aylık vadede hem TÜFE hem ÜFE bazında reel kazanç sağlayan yatırım aracı yok. Hepsi zarar yazmış. Bar grafiklerinin hepsinin yönü aşağıya doğru.
➔Kayıplar ÜFE’ye göre altında yüzde 17, dolarda yüzde 18, borsada yüzde 20, euroda yüzde 24, mevduat faizinde yüzde 40, tahvilde yüzde 43.
➔Tam olarak aralık ayından mayıs ayına kadar 6 aylık dönemde enflasyon yüzde 20’nin altından yüzde 73.5’a geldi. Zarar, çok hızlı artan enflasyondan kaynaklı.
➔Bir yıllık döneme geldiğimizde tüketici enflasyonu bazında külçe altının yüzde 9 ve doların yüzde 8 reel getirisi var. Diğer tüm yatırım araçları hem TÜFE hem ÜFE bazında reel olarak kaybettirdi.
➔ÜFE bazında kayıp mevduatta yüzde 50’yi buldu. O da mevduat faizi brüt olarak. Zarar devlet iç borçlanma senetlerinde yüzde 53’e varıyor. Faize veya TL’ye yatırım yapanların son bir yılda servetleri yarı yarıya eridi.
➔Dövize ve altına giden olmuştur. Ama sınırlı. Çünkü spekülatif amaçlı alım satımların hoş karşılanmadığı, soruşturulduğu biliniyor.
KONUT FİYATLARINI ARTIRAN NE?
➔Hoş karşılanan, teşvik edilen, önemli ölçüde de kayıt dışı kalabilen ve düşük vergilenen alan olarak geriye gayrimenkul kalıyor. Para piyasasından gayrimenkule yönelimin nedeni bu.
➔Daha açıkçası Türkiye’de varlık sahibi kişiler gerekli ayarlamayı yapıyor. Parayı üretimde de kullanıyor, ticarette de, spekülasyonda da, arsa ve bina rantında da, hatta birkaç otomobil birden satın alarak, yat inşa ettirerek de.
➔Konut fiyatlarına ve kira artışlarına yeniden geri dönerek açıklanan en son rakamlar üzerinden gidelim.
➔Nisan ayı itibariyle Türkiye konut fiyatları son bir yılda yüzde 110 arttı. İlk kez böyle bir fiyat artışı gerçekleşiyor. Yeni konutların fiyat artışı ise yüzde 116.5 ile daha yüksek.
➔Bu da konut inşa maliyetlerindeki artışa götürüyor bizi. Mart itibariyle bina inşaat maliyeti bir yılda yüzde 98.14 arttı. Malzeme fiyat artışı yüzde 123.87. Toplam maliyet artışını işçilik aşağı çekiyor.
➔Arsa fiyatlarının ne kadar arttığını ise bilmiyoruz. Ölçüsü ve istatistiği yok. Ancak geçen yıl konut dışı gayrimenkul satışlarının rekor kırdığını, bu durumun yılın ilk 4 ayında da sürdüğünü ekleyelim.
➔Bu çerçevede yıllık tüketici fiyat artışının martta yüzde 61.14, nisanda yüzde 69.97 ve mayısta yüzde 73.50 olduğunu belirtelim.
➔Konut fiyatlarını yükselten temel ayaklardan biri inşaat maliyetlerindeki artış.
➔Bir diğeri arsa fiyatları ki, konut maliyetlerinin yüzde 50-70’i kadar bir payını alıyor.
TALEP ARTIŞI ÇOK AYAKLI
➔Konut fiyatlarını rekora taşıyan ana etkenlerden biri de talep artışı.
➔Talep artışı da birkaç damardan besleniyor. Bunlardan biri konutun ve arsanın finansal bir yatırım aracı haline getirilmesi. Paradan para kazanamayanların yönelmesi talebi artırınca fiyatlar da yükseldi.
➔Talep artışında şüphesiz konut kredi faizlerinin enflasyonun dörtte bir düzeyinde negatif seyretmesi de belirleyici.
➔Konut talebini yurtdışı gurbetçiler de artıyor. Özellikle de iki yıllık karantina süresinden sonra bu yıl gurbetçi talebinde ciddi artış var.
➔Konut talebini besleyen diğer ayak ise yabancılar. Yabancıların konut alımları içindeki payı 2015’te yüzde 1.83 iken 2021’de yüzde 3.93’e yükseldi. Satılan her 100 konutun 4’ü yabancılara gidiyor.
YABANCI ETKİSİ NE KADAR?
➔Ancak bu Türkiye ortalaması. Bir süre önce Dr. Zafer Yükseler’in analizi ortaya koydu ki, yabancıların konut alımları Antalya’da yüzde 18.57’ye, İstanbul’da yüzde 9.58’e yükseldi. Yani Antalya’da satılan her 5 konuttan biri yabancılara, İstanbul’da satılan her 10 konuttan biri yabancılara ait.
➔Bu durum fiyatların bu illerde çok daha sert yükselmesine yol açıyor. Nitekim mart itibariyle son bir yılda konut fiyatları Antalya’da yüzde 140, Muğla’da yüzde 130 ve İstanbul’da yüzde 122 artışla Türkiye ortalaması yüzde 110’un üzerinde arttı.
➔Zaten İstanbul’daki konut fiyatları Türkiye ortalamasını yukarı çekecek düzeyde bir paya sahip. Konut satışlarında İstanbul’un payı yüzde 20, Antalya7nın yüzde 6 ve Muğla’nın 1.5 düzeyinde. Üç il satışlardan toplamda ise yüzde 27.5 pay alıyor.
MEVCUT KİRACILARA BİR NEFES
➔İşte fiyat artışında tavan getirilen piyasanın durumu böyle. Talep çeşitli kanallardan geliyor ve yüksek. Arz ise sınırlı. Konut fiyatları tüketici enflasyonun 37.5 puan üstünde. Hatta konut fiyatları maliyet yoluyla enflasyonu yukarı çekiyor.
➔Buna karşılık mayıs ayı enflasyon verilerinde görüldüğü gibi kira artışı son bir yılda yüzde 20’de kalmış. Yani tüketici enflasyonunun yaklaşık dörtte birinde. Burada bir terslik veya eksiklik olduğu kesin.
➔Hükümetin çözüm olarak getirdiği ise yüzde 25 artışla sınırlandırmak. Halen kirada oturanlar için geçici bir çözüm. Onları koruyucu bir önlem. Enflasyon veya maliyet artışları nedeniyle kiranın yüzde 25’in üzerinde artırılmasına geçit vermiyor.
YENİ KİRALAMALARI ZORA SOKABİLİR
➔Ancak düzenlemenin yeni kiralamaları kapsamadığını düşünüyoruz. Zaten kapsaması da imkansız gibi. Daha çok sorun da burada yaşanıyor ve çok yüksek kira artışları ile karşılaşılabiliyor.
➔Yeni kiralamalarda kira artışlarının yaklaşık yüzde 150 civarında olduğunu görüyoruz. Betam ve Reidin’in aylık raporları ile sahadan gelen bilgiler böyle diyor.
➔Şimdi kira artışının kanunla sınırlandığının bilinmesi yeni kiralamalarda tahsil edilmek istenen kirayı öne çekebilir. Yani istenen kira ile kanunun öngördüğü artışın arasındaki fark en baştan kiraya yansıtılır.
➔Zaten kanun zoruyla fiyatlara müdahale hiçbir zaman doğru sonuçlar vermedi. Piyasa mekanizması içinde kalınsaydı bir aşamada sorun çözüm yoluna girebilirdi, diyeceğim ama o da olamazdı.
➔Çünkü piyasa mekanizmasını sadece bir piyasada çalıştırmakla olmuyor. Aynı mekanizmanın ilgili diğer piyasalarda da serbestçe çalışması lazım. Aynen ilk düğmenin yanlış iliklenmesinde olduğu gibi bir durum söz konusu.
