Zafer Yıldırım Bloomberg HT'de soruları yanıtladı

Orjin Grup Yönetim Kurulu EşBaşkanı Zafer Yıldırım'ın Arzu Maliki ile yaptığı söyleşinin satır başları şöyle;

Yeni bir yatırımdan bahsediyoruz, bayağı da büyük, 400 milyon dolarlık. Bu zamanda, SOCAR’dan sonra ikincisiniz İzmir bölgesinde, öncelikle hayırlı olsun tebrik ediyoruz. Zaten yatırım şu anda devam ediyor, bitmek üzere, sizden dinleyelim.

Zafer Yıldırım: Sağolun, epey iyi oldu başladığımız, aşağı yukarı yani 6-7 seneye yaklaşıyor. Önce arsanın çok ortaklı yapısını toparladık, uzun bir dönem oldu. O bittikten sonra da geçen yıldan beri Temmuz’da 11 ay önce de inşaata başladık. İnşallah inşaatımız seneye Temmuz’da bitmiş olacak, 12-13 ay sonra bitmiş olacak. Ağustos’ta açıp kiracılarımızı ve halkımızı beklemeye başlayacağız.

Yatırım bedeli 400 milyon dolar. Biraz finansmandan bahsedelim mi, makroekonomi açısından bunun ne kadarı öz kaynak ne kadarı kredi, nasıl bir yapı var burada? Çünkü büyük bir yatırım.

Zafer Yıldırım: Tabii. Yaklaşık olarak 400 milyon dolar, çünkü yatırımın yanında aşağı yukarı 300 bin metrekare inşaat var, alışveriş merkezi ve otel olarak. Ama, artı içinde, çevrenin ulaşımını, trafiğini ve doğasını güzelleştirici bazı yatırımlarımız var. Nedir bunlar? İki tane dalçık dediğimiz, trafiği rahatlatacak bir şey, ki bunları biz İstanbul’da da o zaman yapmıştık 10 sene 12 sene önce. Bir tane aktarma istasyonu, şehirlerarası küçük minibüslere ve belediye otobüslerine bir aktarma istasyonu yapıyoruz. Ve bunu çevre kirliliği yapmasın diye aşağı doğru yapıyoruz, yani maliyeti aşağı yukarı iki katı oluyor. Orada başka yine vergi dairesi ile ilgili bir sürü yatırımlarımız oldu ve en önemlisi çevremizdeki 80 bin metrekare alana, onun bütün projesi de Amerika’da yapıldı, yeşillendirilmesi, orada jogging alanları, insanların yürümeleri. Çünkü insanlar çıkacak Kordon’dan, 1 saatte oraya gelecek, dolaşacak, alışveriş merkezinde yiyecek içecek, alışverişini yapacak, kahvesini içecek ve dönecek. Çünkü hemen dibinde tramvay var, ulaşım çok iyi tünel var, metro var, aktarma istasyonu var. Yani bana göre, dünyanın sayılı lokasyon, yani bir AVM’nin olması gereken yerlerinden biri. Bunlara bakılır. Parkı çok çok güzel oldu, ulaşımı ve halkın ulaşması. Yatırım, dediğimiz gibi yaklaşık 400 milyon dolarlık bir yatırım olacak. Bu da herhalde, Cumhuriyet tarihinde, zannediyorum o bölgede yapılan en pahalı birkaç yatırımdan biri olduğunu tahmin ediyorum. Nasıl finanse ettik? Zaten günümüzün en önemli sorularından biri, Türk lirası mı finanse ettik, yabancı lira mı finanse ettik. Şöyle söyleyeyim, biz burada projenin başında Doğuş grubu ile beraberdik. Zaten burada da beraberiz, İstanbul’daki yatırımda da beraberiz. Daha sonra, bizim hesaplarımızda, yatırımın sonuna kadar biz kendi hesaplarımızla bunu finanse edecektik. Fakat Doğuş grubu yatırım sürerken, burada yatırıma devam etmek istemediğini söyleyince onun hissesini biz devraldık. Dolayısıyla, kısmi bir finanse etme ihtiyacı doğdu, bunu da yaptık. Döviz olarak yaptık, zamanı gelince de geri ödeyeceğiz.

Doğuş da arsa sahibiydi?

Zafer Yıldırım: Doğuş burada arsa sahibiydi, evet.

Ama İstanbul İstinye Park’ta devam ediyor ortaklık?

Zafer Yıldırım: Tabii, ortaklığımız devam ediyor orada bir şey yok.

Bir otel de yapılacak içine…

Zafer Yıldırım: Tabii, çok güzel bir otel yapılıyor. Tahmin ediyorum, İzmir’in en güzel oteli olacak, bir kere en modern oteli olacak. Güzel, yine yemesi-içmesi, ulaşımı, örnek tesisleriyle beraber, toplantı odaları, balo salonlarıyla beraber, güzel bir şey olacak. Tahmin ediyorum, yani Ege’nin, İzmir’in de değil, Ege’lilerin de mutlu olacağı bir yatırım olacak.

Evet, İzmir’de de çok ihtiyaç vardı, üstelik turistik de bir yer. İşte, gemiler geliyor, turistler geliyor, bu yüzden de çok şey katacak diyebiliriz bölgeye.

Zafer Yıldırım: İzmir çok güzel bir yer. Siz bilmezsiniz, eskiden mesela, turizm dediğiniz zaman, eskiden 30 sene önceden, 40 sene önceden konuşuyorum ben, Foça, Kuşadası çok önemli yerlerdi. Orada, ismini telaffuz etmeyeyim, uluslar arası zincirler vardı, tatil merkezleri vardı. Zaman içerisinde tabi bunlar değişti. İzmir’in çok müthiş de bir kültürü var, ama daha bunu ortaya çıkaramadılar İzmirliler şimdiye kadar. Mesela, biz de ortağız oraya, Tarkem diye bir firma oluşturdular, bütün Kemeraltı’nı yeniden dönüştürme ve kentsel dönüşüm, yani yıkıp yapma değil de eski ruhunu koyma, ki eğer bunu yaparlarsa bu biterse müthiş bir şey olacak. İzmir biliyorsun ki çok kozmopolit bir yer, ta Osmanlı zamanından. Havralar, agoralar, işte antik kentler, bunlar ortaya çıkacak, bu müthiş bir şey. Yani Osmanlı eserleri ortaya çıkacak. Yine bilinmeyen bir şeyi İzmir’in, İzmir Osmanlı’ların en büyük ithalat-ihracat limanıydı. Osmanlı’nın ilk demiryolu İzmir’de yapılıyor 1860’larda filan. Niye yapılıyor? İngiltere’den veya uluslar arası gelen mallar, Anadolu’ya dağılsın, oradan tütün, üzüm, diğer sebzeler gönderilsin diye, çok çok önemli bir yer. Tahmin ediyorum, şu anda İzmir’e gelenler hep çevreye dağılıyor. İşte Bergama, Efes buralar da çok çok önemli yerler. Zaman içerisinde gerekli ağırlığı daha da çok kazanacağına inanıyorum ben.

Şimdi siz belediyelerle de çalıştığınızı ifade ettiniz, yeşillik alan olacak etrafında dediniz. AVM’ler de çok eleştiriliyor, size de geliyordur böyle yorumlar, işte ‘Çok AVM var, ‘AVM yapılmasın artık’ gibilerden, ben sizin yorumunuzu almak istiyorum. Tabi yeşillik de bunun bir parçası, bu eleştirilerin...Nasıl bir AVM yapısı olmalı Türkiye’nin, bundan sonra nelere dikkat edilmeli? Siz bu kapsamda neler yapıyorsunuz?

Zafer Yıldırım: Şöyle söyleyeyim, İstinye Park grubu olarak değişik bir yaklaşımımız var. Biz bir kere ışığa çok inanıyoruz. Işık, aydınlık… Ondan sonra doğaya inanıyoruz. Bir de insan kalitesine çok inanıyoruz. İstanbul'da yeşilliği istediğimiz gibi yapamadık ama İzmir'de yapıyoruz. Türk milletinin çok ilginç bir yapısı var güzel de bir şey aslında..çok atılgan hırslı ve çalışkan. İhracat iyi oluyor herkes ihracatçı oluyor, inşaat iyi oluyor herkes inşaatçı oluyor. AVM'lerde şimdi son 15 senenin rantlı yatırımları oldu. Bence AVM'lere haksızlık yapılıyor ve negatif bir algı var; işte kiralar neden döviz ya kardeşim siz bunu halka sorun halk mutlu; ama AVM çok mu yapıldı az mı yapıldı piyasaya göre değişir.Şu anda geldiğimiz noktada AVM pazarı Türkiye'de biraz doydu gibi..İnşallah Türkiye büyüdükçe ileride AVM ihtiyacımız da artacak yine. İstanbul'da sokak mağazacılığı yok gibi bi Abdi İpekçi var, Bağdat var, İstiklal var, ama park yeri bulamıyorsunuz, mağazacı uygun yer bulamıyor.

AVM'lerin Türk markalarının büyümesine çok büyük hizmeti var, 15 senede birçok marka çıktı pazarda..

Zafer Yıldırım: Kiracılar için önemli olan kira-ciro oranıdır. Kirası çok olabilir ama cirosu yüksekse hiç şikayet etmez. Bizde diyoruz ki çok ciro yapanı seçelim kiralarken sorunu olmasın diyoruz.

Siz İstinye Park olarak kiracılarla kur'da kolaylık sağlamak için masaya oturdunuz mu özellikle Kur'un yüksek

seyrettiği şu dönemde..?

Zafer Yıldırım: Biz İstinye Park olarak kimseyle oturmadık neden kimse Bir şey istemeden biz kendimiz verdik. Bakıyoruz kira-ciro oranı nasıl seyrediyor kötüyse biz destek oluyoruz.

Zafer Yıldırım: UzakDoğulu turist çok gelmeye başladı; ve önümüzdeki 10 yıl Uzakdoğulu turistlerin dönemi olacak ve Avrupalı turisti de kazanacağız.

Ciro'larınız nasıl beklentinize paralel mi?

Zafer Yıldırım: Son 12 aydan memnunuz, yüzde 25-30 civarında kümülatif yıllık artışlar şeklinde seyrediyor. Biz soruyoruz aşağı yukarı bütün alışveriş lokasyonlarında da bu böyle gidiyor ama hastalığımız nerde döviz çok yüksek oldu. Bu insanları mutsuz ediyor.