İstanbul konutta Türkiye ortalamasını aşağıya çekiyor
Önce kısaca 2017’yi hatırlayalım. Geçen sene toplam 1.4 milyon konut satılmıştı. 2017 yılında satılan konutlar kabaca yarı yarıya birinci ve ikinci el olarak ayrışmış durumda. Finansman açısından değerlendirmek gerekirse geçtiğimiz yıl yapılan toplam satışların yüzde 33’ünü ipotekli yani mortgage kredisi kullanılarak yapılan satışlar oluşturmuş.
Biraz daha istatistiki bilgi paylaşayım: Geçen sene Türkiye’de satılan evlerin yüzde 17’si İstanbul’da, yüzde 11’i Ankara’da ve yüzde 6’sı da İzmir’de gerçekleşmiş.
2017 yılını kapatmadan önce bu sektörü etkileyen diğer faktörlere bakalım.
Sektörün geçen sene cirosu yüzde 12.7 artmış. Buna karşı sektörün işçilik ve malzeme tarafından gelen toplam maliyetleri 2017’de yüzde 22.8 artmış. Artan kur ve emtia (demir çelik vs.) fiyatları sonrasında inşaat malzemelerinde geçen sene yaşanan yüzde 26’lık artış sektörü çok etkilemiş. Maliyetlerdeki artışlar fiyatlara yedirilebilmiş değil. 2017’de Türkiye’de ortalama ev fiyatları yüzde 11.20 artmış. Bu son 6 yılın en düşük yıllık konut fiyatı artışı.
Toparlamak gerekirse, tüm zamanların en fazla ev satışının yapıldığı 2017’de inşaat sektörü, cirosunu artırmış olmasına rağmen maliyetlerinin yarısını dahi fiyatlara yansıtabilmiş gibi görünmüyor.
2018’de de durum farklı gözükmüyor.
Geçen sene aradığını bulamayan inşaat sektörü umutlarını 2018’e bıraktı. Açıklanan ocak ayı rakamlarına göre 97 bin konut satılmış. Bu, geçen senenin aynı ayına göre sadece yüzde 1.7’lik artışa tekabül ediyor. Satılan konutlar arasında mortgage kredisi kullanılarak alınanlarda ocak ayında yüzde 20’lik azalış var. Konut kredileri faizlerinde yüzde 14-15 bandına kadar çıkılması mortgage kullanarak ev almak isteyenleri caydırmış gözüküyor.
Sektör için 2018’de bir kötü haber daha var. TÜİK verilerine göre ocak ayında Türkiye’de konut fiyatı ortalama sadece yüzde 0.4 artmış. Türkiye ortalaması olarak ocak ayındaki yüzde 0.4’lük artışın son 7 yılın en düşük 2. aylık artışı olduğunu ifade edebiliriz (En düşük aylık ortalama konut fiyatı artışı Kasım 2017’de yüzde 0.38 ile yaşandı).
Görüldüğü üzere inşaat sektöründe son 1.5 yıldır işler iyi gitmiyor. Evet, toplam ev satışları her yıl rekor tazelemeye devam ediyor. Ancak maliyetlerdeki artışlar fiyatlara yedirilemiyor.
Türkiye’de satılan her 100 evin 17’sinin İstanbul’da olduğunu belirtmiştik. Bir anlamada konut piyasasının kalesi durumunda İstanbul. Ancak ocak ayı konut istatistiklerinde İstanbul özelinde yaşanan bir gelişme oldukça çarpıcı. TÜİK rakamlarına göre İstanbul’da ocak ayında konut fiyatlarında yüzde 0.5’lik bir düşük yaşanmış. 2010 yılından beri bu veriler açıklanıyor ve İstanbul özelinde yüzde 0.5’lik konut fiyatlarında geri çekilmeyi daha önce hiç yaşamamıştık. Buna karşılık aynı ay İzmir’de yüzde 1.2’lik, Antalya bölgesinde ise yüzde 0.6’lık artış yaşanmış.
Konut sektöründe mevcut konjonktür (yüksek mortgage faizleri, doların değer kazanması vs.) dahilinde, özellikle arzın fazla olduğu başta İstanbul gibi bölgelerde önümüzdeki dönem kolay geçmeyecek gibi. Fiyatların bir süre daha düşmesi durumunda talebin canlanacağını ve bir dengeleme getireceğini farz edebiliriz. Ancak burada iki sorun var: İnşaat sektörü ciddi maliyet artışıyla karşı karşıya ve fiyatlara yansıtamıyor, ayrıca sektör zaten arz fazlası bulunan birçok bölgede (nakit akışını sürdürebilmek için) yeni arz yaratmaya devam ediyor.
Türkiye için önemli bir yeri bulunan inşaat sektörünün geleceği için hükümetin acil olarak bu sektöre eğilip bir master plan oluşturmasında fayda var.
