'Kentsel dönüşüm'de neler değişti?

Kentsel dönüşüme yönelik düzenlemeler içeren "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi", TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildi. Bugün de Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi.

Peki uzun süredir gündemde olan düzenlemeyle neler değişti, kentsel dönüşümde yeni yol haritası nasıl olacak? Kamuoyunda soru işareti yaratan değişikleri de Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz ve Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Av. Ali Yüksel'e sorduk. İşte tüm yönleriyle değişen kentsel dönüşüm yasası...

3'TE 2 ÇOĞUNLUK YERİNE SALT ÇOĞUNLUK

Değişiklikler arasında en çok konuşulan maddelerin başında kentsel dönüşüm için aranan çoğunluk oranının düşürülmesi oldu. Daha önce maliklerin 3'te 2'sinin (örneğin 30 daireden 20'sinin onayı) çoğunluğu aranırken artık salt çoğunluk (örneğin 30 daireden 16'sı) ile dönüşüme başlanabilecek.

Av. Ali Yüksel: Maliklerin mevcut yapının yerine ne tür bir işlem (arsanın satışı, hasılat paylaşımı, kat karşılığı veya başka bir model) yapacakları konusunda mevcut maliklerin arsadaki mülkiyet oranına göre 2/3 ile karar verilmekteydi. Bu değişiklik mevcut arsa maliklerinin 'salt çoğunluğu' ile karar almayı getirmektedir. Salt çoğunluk, yüzde 50’den fazlasıdır, ancak bu yüzde 51 anlamına gelmez. yüzde 50,00001 de olabilir

Mevcut yasada 'tam mülkiyet'le bu başvuru yapılabiliyordu. Ya tüm malikler yüzde yüz anlaşarak sözleşme yapmakta ya da 2/3 oranda sözleşme konusunda mutabakat yapan maliklerin bu dönüşüme karşı çıkan 1/3 veya daha az oranda kalan malik hissesini satması ile yüzde yüze ulaşarak başlayabilmektedir. Değişiklik, azınlıkta kalan muhaliflerin hissesinin satışını beklemeden, mevcut 'salt çoğunluk' ile binanın ruhsat ve diğer işlemlerine başlamasının yolunu açmaktadır.

'REZERV ALAN' TANIMI DEĞİŞTİ

Kanunda 'rezerv alan' tanımında değişiklik yapıldı. Rezerv yapı alanı tanımında yer alan "yeni yerleşim alanı olarak" ibaresi metinden çıkarıldı. Yani hali hazırda yerleşim yeri olan bölgeler de 'rezerv alan' ilan edilebilecek.

Bu düzenlemenin gerekçesinde, uygulamada açılan davalarda, herhangi bir taşınmazın rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için meskun alanlar (imar planı belirlenmiş, iskanı alınmış alanlar) dışında olması gerektiği yönünde değerlendirme yapılarak hüküm kurulduğu, yerleşim yerlerinde yer alan parsellerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenmesinin mümkün olmasının amaçlandığı belirtildi.

'REZERV ALAN'DA YAPILAN DEĞİŞİKLİK NE ANLAMA GELİYOR? AV. ALİ GÜVENÇ KİRAZ ANLATTI

Rezerv alan kapsamına 'yerleşim bölgelerinin' de alınması sosyal medyada çok konuşulanlar arasına girdi. Değişikliği ve olası sonuçlarını Av. Ali Güvenç Kiraz anlattı:

"BAKANLIK REZERV YAPI ALANI TANIMINI DAHA ÇOK GECEKONDU BÖLGELERİ VE YAPILAŞMASI MÜMKÜN OLMAYAN ALANLARDA UYGULUYOR"

"Önceki düzenlemede bu yerleşim yerleriyle ilgili yapılan ilanlarda, bakanlık ilan ettikten sonra orada bulunan bazı malikler tarafından açılan davalarda, metinde yer alan 'boş alan tanımı' üzerine bazı iptal kararlarının verilmesi nedeniyle alınmış bir düzenleme. Yani rezerv yapı alanlarını Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ilan edecek ve uygulama TOKİ veya ilgili idareler tarafından yapılacak, yasanın temel metni bu şekilde. Ancak Burada bakanlık, bugüne kadar hiçbir şekilde bina bazlı rezerv yapı alanı ilan etmedi. Yani bina bazlı rezerv yapı alanı zaten ilan edilmesine gerek yok, riskli yapılar var. Dolayısıyla burada rezerv alan uygulamasını özellikle biz alan bazlı dönüşümlerde bunu uyguluyoruz ülke olarak. Burada verilen bilgi de eksiklik; 'işte binanızı elinizden alacaklar, bakanlık istediği binayı rezerv yapı alanına sokabilir." Bakanlık, rezerv yapı alanı tanımını özellikle dönüşüme tabi olan alanlarda uyguluyor. Yani daha çok gecekondu bölgeleri, yapılaşması mümkün olmayan alanlarda uyguluyor. Dolayısıyla bu alanlarla ilgili ancak rezerv yapı alanı mümkün hale gelebilir. Tabii ki eski yerleşim yerleri anlamında, riskli alan ilanının uzun bir süre gerektirmesi, Cumhurbaşkanlığı kararına ihtiyaç duyması sebebiyle, bakanlık hızlı bir şekilde rezerv yapı alanı ilan ederek bu sorunu çözmek istiyor.

Örneğin bir bölgede riskli alan ilan etmenin, süreç olarak hem başlangıcı hem devamı hem de ilan kısmı bayağı bir prosedürel olarak zor olduğu için ve sıkıntılı, uzun bir sürece tabi olduğu için mevcut bakanlık, özellikle eski yerleşim alanlarında da bir çalışma yapmak istiyor ve bu çalışmaları bu şekilde yapmak istiyor. Özetle bina bazlı rezerv yapı ilan edilemez, edilmez. Sadece dönüşüm alanları ve dönüşemeyen alanlarla ilgili rezerv yapı alanı ilan edilebilir. Bu rezerv yapı alanı ilan edilmiş olan yerlerde bakanlık, resen veya yetki devri suretiyle özel sektöre de buranın yapımını verebilir.

- Kanuna göre; sosyal medyada yazıldığı gibi "Örneğin Kadıköy'deki belli bir bölgeyi rezerv alanı ilan ediyoruz, buradan çıkacaksınız" denilebilir mi?

Kanundaki metinde bu hakkı var. Yerleşim yerlerinde ilan edebiliyor demek, bu hakkı olması demek. Kanunda bizzat vatandaşların başvurup rezerv yapı ilan etme hakları da var, onu da getirdiler. Belli bir kısmını kamuya terk ederek rezerv yapı ilanı konusunda da talepte bulunabiliyorsunuz. Bakanlık, rezerv yapı düzenlemesini parsel bazlı, yani bir binada bir apartman bazlı bir uygulamaya tabi tutmaz. Rezerv yapı alanı tanımı, daha çok dönüşemeyen alanlarla ilgili oluşacaktır. Kadıköy örneğini verdiğiniz için anlatayım. Acıbadem'de bir site olduğunu varsayalım; bu site imar haklarının tamamını kullanmış geçmişte ve bu site dönüşemiyor. Yani müteahhit bulamıyor, müteahhite gidiyor, müteahhit 'Ben burayı dönüştüremiyorum, çünkü ben burada kat karşılığı inşaat yapamıyorum, bedel karşılığına döndüğü zaman da burası sıkıntı çıkarıyor. Maliklerin ekonomik gücü yeterli olamayabiliyor. Veya zaten imar hakkı yeterli olmuyor. Örneğin 100 bağımsız bölüm var, en fazla 80 bağımsız yapılabiliyor yeni imar durumuna göre. Bu tür durumlar için bu bölgelerde rezerv yapı alanı ilan edilirse, mevcut rezerv yapı alanlarında bakanlık plan yaparak buradaki yapılaşmayı sağlayabiliyor.

Yoksa bina bazlı gidip de işte 'Bağdat Caddesi'nde 5 tane binayı rezerv yapı ilan ettim' demez. Bakanlık zaten son yıllarda bu açık artırmalarda veya acele kamulaştırmaların tamamını kaldırdı neredeyse. Kendi müilk sahibi olmak istemiyor, kendi işe girmek istemiyor. Siz kendiniz yapın, kendiniz uygulayın, kendiniz çözün diyor. Ben size bu düzenlemeyi getirdim diyor. Bunu diyen tutup da 'Ben buradaki 5 binayı alayım' der mi? Mantık olarak ters.

Özetle dönüşüm alanı ilan etme konusunda daha çok dönüşemeyen alanlar... Acıbadem örneğini verdim. Gecekondu bölgeleri... Yapı stoğunun problemli olduğu alanlarda, hem dönüşemeyen alanların dönüştürülebilmesi, gecekondu bölgelerinde de hızlı bir dönüşümün sağlanması, riskli alan ilanının sıkıntılı olması ve sürecin uzaması sebebiyle rezerv yapı alanına geçiyorlar. Kavramı riskli alandan rezerve geçiriyorlar, değiştiriyorlar. Riskli olana itiraz etmiyorlar da şimdi rezerve niye itiraz ediyorlar?

"KİMSE KİMSENİN MÜLKİYET HAKKINI ASLA VE ASLA YOK EDEMEZ"

- Örnekle netleştirmek için şunu sormak istiyorum; Kişinin Acıbadem'deki bir sitede konutu var. Sitenin bulunduğu bölge rezerv alan ilan edilirse, o kişinin hakkı ne olacak?

Bir defa mülkiyet hakkı anayasal bir haktır. Mülkiyet hakkını kimse kamu yararı olmadığı müddetçe sınırlayamaz, kısıtlayamaz ve elinden alamaz. Buradaki kamu yararı; rezerv yapı alanı ilan edildikten sonra burada eğer TOKİ burayı yapacaksa, buranın nasıl yapılacağını planlayacak ve bu plan kapsamında herkese bir daire verecek, bağımsız bölüm verecek. Belki de diyecek ki daire ve borçlandırma yapacak, diyecek ki ben senin 100 metrekare daireni alırım, 75 metrekare yaparım, kendi 25'lerimi de örneğin 100 tane de kendime çıkarırım, 50 tane çıkarırım ama bu yetmiyor beni kurtarmıyor; seni de 500 bin TL borçlandırıyorum diyebilir. Kat karşılığı yeten yerlerde kat karşılığı da yapılabilir ama kimse kimsenin mülkiyet hakkını asla ve asla yok edemez.

Rezerv yapı alanlarında kamulaştırma işlemleri öyle kolay kolay yapılabilecek işlemler değil. Yani kişilerin mülkiyet haklarının olduğu yerlerde, devlet örneğin 100 kişinin bulunduğu yerde 100 kişinin dairesini kamulaştırmaz. Şunu yapabilir, yani zaten yasada var; örneğin 80 kişiye ulaşıldı, 20 kişi karara katılmadı, ne olacak, zaten çıkartırma süreci var. Biliyorsunuz pay satışı kavramı var, pay satışına gidecek. Pay satışın olduğu bir yerde kamulaştırma yapmaz kamu. Örneğin bir bölgede o bölgeyi tamamen tasfiye edip 'burası afet bölgesi, burayı tamamen tasfiye ediyorum ve başka bir yere taşıyorum bu bölgeyi' dedi. Örneğin, rezerv yapı alanın tanımında bir de böyle bir şey var. Bu taşıma konusunda işlem yapabilir. Yani şunu anlatmaya çalışıyorum, o da yanlış anlaşılmasın; örneğin bir dere yatağı var ve sürekli taşıyor ve dere yatağının bulunduğu alanı komple tasfiye etmek istiyor kamu. Bu durumda o alanı başka bir yere taşırsa orada rezerv yapı alanı yaparsa ne olur? Buradaki bu mülkiyeti sınırlandırır ama yeniden açmaz, başkasına da açmaz, tamamen kapatır. Dere yatağının etrafındaki alanı kapatır, 'ben sizi şehrin şu bölgesine taşıyorum' diyebilir. Burada da dere yatağında aldığı yer kamulaştırılır, o bedel karşılığında da kişiye ya bir bedel ödenir gitmek istemeyene ya da gittiği yerdeki bedeldeki maliyetin bir kısmını oradan karşılar.

Rezerv yapı alanının tanımında, zaten bir bölge afet bölgesiyse, o bölgenin yapılaşmaya kapatılması kavramı var. Ama o kapatılma afet bölgesi ise geçerli. Örnek veriyorum, dere yatağıysa, heyelan bölgesi ise bu tür şeylerde başka bir yere gitme var. Onun dışındaki rezerv yapının şu andaki tanımında, yerleşim yerlerinde de riski alan ilan etmeden, daha hızlı bir şekilde dönüşüm alanı ilan edebileyim diyorlar.

"RİSKLİ ALAN KAVRAMI YERİNE REZERV YAPI ALANI KAVRAMI GELİYOR"

Özetle riskli alan kavramı yerine, rezerv yapı alanı kavramı geliyor hayatımıza. Bu riskli alan zaten uygulanıyordu ama orada kamulaştırma yapmıyordu. Ne yapıyordu, risklı alanı ilan ediyordu, Fikirtepe gibi- iyi veya kötü ilan ediyordu, vatandaşa diyordu ki gidin bir özel sektörden bir şirketle anlaşın, ada bazında herkes anlaştı. Bazısı yapamadı, bazısı yaptı. Eski yerleşim yerlerinde afet bölgesi değilse, afet alanı değilse, devlet kamulaştırma yapmaz. Onun yerine özel maliklerin kendi karar alma süreçlerine katılmasını bekler. Katılmayanların payı da zaten vatandaşların kendi isteğiyle açık arttırmayla satılır."

AV. ALİ YÜKSEL: REZERV ALAN KAVRAMI GÜÇLENDİRİLDİ

Av. Ali Yüksel, 'rezerv alan' konusunda yapılan değişiklikleri şöyle değerlendirdi:

Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Yasa metni ve yönetmeliğinde ‘’ yeni yapı alanları’’ olarak yer almıştı. Bu yerleşim yeri dışında bir alanın seçilmesi şeklinde anlaşılmıştı. Uygulamada ise, Bakanlığın yerleşik kent alanlarında bu yetkiyi kullanması tartışmaya yol açmıştı. Bazı mahkemeler bu gerekçeyle de iptal emişti. Yeni dönemde, rezerv alan, yapılaşmasını tamamlamış alanlarda da uygulanabilecek. Bu alanları Başkanlık doğrudan belirleyemeyecek, alan belirleme yetkisi halen Bakanlık’ta olacak. Alan belirlendikten sonra ise tüm yetki Başkanlığa geçecek.

GERÇEK VEYA ÖZEL HUKUK TÜZEL KİŞİLERİN MÜLKİYETİNDEKİ ALANLARIN REZERV ALAN YAPILMASI

Bakanlığın kendi kararı ile bir Rezerv Yapı alanı belirlemesinde özel hukuk veya tüzel kişilerin arazisinden herhangi bir kesinti söz konusu değildir. Yasa yeni durumda, rezerv alan uygulamasını özel veya tüzel kişi talep ederse, burada, arazinin yapılaşmaya esas m2’sinin yüzde 30’nu ya da buna karşılık gelen payın bedelini hazineye devir veya ödemesini düzenlemektedir. Düzenlemenin ifadesine göre, henüz planı olmayan bir arazi için rezerv yapı için başvurulamaz.

REZERV YAPI ALANINDA TASARRUFLARIN KISITLANMASI

6306 sayılı Yasa 4. maddesi kanun kapsamındaki ‘’ riskli alanlardaki yapılarda yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ‘’ denmekte olduğundan, ‘’ rezerv alanlardaki yapıları’’ da kapsayacak şekilde uygulama genişletilmektedir.

REZERV YAPI VE RİSKLİ ALANLARINDA BAŞKANLIK TARAFINDAN YAPILAN PAY SATIŞINDA MALİKLER ARASINDAN ALICI ÇIKMAMASI

Çoğunluk kararına göre hazırlanan sözleşmeyi imzadan imtina eden maliklerin paylarını, diğer malikler satın almadıkları takdirde, bu hisse bedeli Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır.

ÖDEME GÜCÜ OLMAYAN DAR GELİRLİ VE YOKSUL VATANDAŞLAR İÇİN OTURUM HAKKI

Kabul edilen kanuna göre, kentsel dönüşümlerde, yapı ruhsatı alınması da dahil olmak üzere tüm iş ve işlemler, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile aldığı karara istinaden yapılabilecek. Salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ile anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilecek. Satış işleminin satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumunda, satış bedeli ile yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki fark, hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenecek.

Yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümler için hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi fakat hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyecek mali gücünün olmaması durumunda, hak sahibi adına isabet eden bağımsız birimin tapuda hak sahibi ile Başkanlık adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescil edilmesi mümkün olduğundan, böyle bir durumda hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise işlem yapıldığı tarihteki eşine oturma hakkı tanınacak.

AV. ALİ GÜVENÇ KİRAZ: DÖNÜŞÜM İÇİN ÖDEME YAPAMAYAN YOKSUL VATANDAŞLAR ÖLENE KADAR OTURMA HAKKINA SAHİP OLACAK, ÖLÜMDEN SONRA DEVLETTE OLAN PAYIN ALIMI İÇİN ÇOCUKLARINA ÖNCELİK TANINACAK

Bu maddenin ne anlama geldiğini de Av. Ali Güvenç Kiraz'a sorduk. Av. Kiraz'ın açıklaması şöyle:

'Yoksul veya dar geliri olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bağımsız bölümler için hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi. Fakat hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyecek mali gücünün olmaması durumunda hak sahibi adına isabet eden bağımsız birimin tabuda hak sahibiyle başkanlık adına payide mülkiyet esaslarına göre tescil edilmesi mümkün olduğundan, böyle bir durumda hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise. Bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise işlem yapıldığı tarihteki eşine oturma hakkı tanınacak.'

Şimdi rezerv yapı alanı ya da başka bir yerde, riskli alan da olabilir. Bu projelerde daha önceden yapılan uygulama neydi? Paranızı ödeyin, katılın, borçlanın diyorlardı ve zorunlu borçlanma vardı. Örnek veriyorum, TOKİ kentsel dönüşüm alanı ilan etti, kişiyi borçlandırdı 500 bin TL. Sonuçta inşaatı yapacak, kendisine de bir miktar pay kalıyor ya da hiç kalmıyor, tamamen borçlandırıyor.

Yarı borçlandırma var, tam borçlandırma var. Yarı borçlandırma; 100 dairelik bir yerde, 150 daire yapıyorum, 50'si benim ama maliyet yeterli olmadığı için 100 kişiye aynı zamanda bir borç çıkarı yorum. Tam borçlandırma da şu; 100 daireli yere 100 daireyi tamamen ben yapıyorum TOKİ olarak. Kendime bir pay kalmıyor, bağımsız bölüm almıyorum, tüm maliyeti vatandaşa borçlandırıyorum. Şimdi bu 2 borçlandırma modelinde kamu, alacaklarını almakta çok zorlanıyor ve evleri satışa çıkarma, işte kredinin paraya çevrilmesi, ipoteğin paraya çevrilmesi... Çok uzun bir süreç işliyordu ipotek koyduğu için. Bu süreçte vatandaşlar ya mağdur oluyor ya da o evler yarı yarıya satılıyor ihalede. Kamuya da zararı oluyordu.

Kamu ne yaptı, yeni düzenlemeyi söylüyorum; başkanlık diyor ki; ben borçlandırdığım zaman diyor, 'ödeyebilen ben borcumu öderim' diyecek diyor. Bunda sorun yok. Bazı vatandaşlar da diyecek ki bazı vatandaşlardan kasıt, dar gelirli ve yoksul; onu ispat etmesi şartıyla... Yani bazı vatandaşlar da herkes değil, kişi yoksulluğunu, dar gelirli olduğunu ispat ederse, işte Türkiye sınırları içinde ikamet edebileceği, kendisine ait başka bir mülkü olmayacak mesela, kriterlerden biri bu. Bu durumda sizin dairenize, örneğin 500 bin TL kapsamında ortak olacak. Diyelim ki dairenin diğeri 2 milyon TL, 500 bin TL verdi dairenizi yapmak için, ne oldu, yüzde 25 ortak oldu veya 1 milyon olsa yüzde 50 ortak oldu. Yüzde 50 normalde ne demektir? Müşterek mülkiyet demektir, ben aslında istediğim zaman bu daireyi satışa çıkarabilirim, istersem payımı satarım, istersem izale-i şuyu açıp, ortaklığın giderilmesini isteyebilirim ama diyor ki "Hayır, ben bunu yapmayacağım sana. Sen yüzde 25-50-60-70 neyse, ben seninle ortağım bu daireye, ben sana medeni kanunda yer alan sükna (oturma hakkı) tanıyacağım diyor. Sen ölene kadar burayı kullanabileceksin, hiçbir zaman senden bunun parasını istemeyeceğim diyor. Satmak istedin daireyi, benim borcumu ödeyeceksin. Öldükten sonra çocukların devam etmek isterlerse, onlara da öncelik öncelikle satın alma hakkı vereceğim diyor ya da satışa çıkaracağım. Çünkü sükna hakları ölene kadardır."

RİSKLİ YAPI TESPİTİ, KENTSEL DÖNÜŞÜM BAŞKANLIĞI'NA VERİLDİ

Kanunla riskli yapı tespiti ve Hazine taşınmazlarının değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsisine ilişkin görev, hak ve yetkilerin bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nca kullanılmasını sağlamak üzere değişiklik yapıldı.

Av. Ali Yüksel: Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı doğrudan Cumhurbaşkanlığına bağlı bir kurum olması nedeniyle, tüzel kişiliği yoktu. Bu uygulamada problem oluşturuyor, kendi faaliyet alanlarında mülk edinemiyordu. Kentsel Dönüşüm işlemlerinde, örneğin 6306 sayılı Kanuna göre bir alanı, binayı kamulaştırmak isterse, bunu Hazine adına yapabiliyordu. Bu durumda, mülk Hazine adına geçeceği için, yeniden kentsel dönüşüm amaçlı kullanması başka işlemler gerektirmektedir. Yeni düzenlemede, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, bağımsız tüzel kişiliğe sahiptir. Bu şekilde doğrudan, mülk edinme, kamulaştırma, alma, satma, kiralama, irtifak kurma ve bütçe oluşturma işlemleri yapabilecektir.

RİSK TESPİTİNE MALİK İZİN VERMEZSE, KOLLUK KUVVETİ KAPILARI AÇACAK

Riskli yapı tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idarece başvuru olmaksızın yapılabilecek. Değişiklik şöyle ifade edildi: "Uygulamada bazı maliklerce veya kiracılarca riskli yapı tespiti yapılmasının engellendiği ve kendi bağımsız birimlerinden tespit için numune alınmasına müsaade edilmediği görüldüğünden, riskli yapı tespitinin, gerekmesi halinde mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar veya alanların açtırılması suretiyle yapılabilmesine imkan sağlanacak."

Av. Ali Yüksel: 6306 sayılı Yasa 3. maddesine göre riskli yapı tespitini sadece 'malikler' lisanslı kuruluşlardan talep edebilmektedir. Bakanlık veya idare ise ancak, maliklere bu tespiti yapmaları gerektiği konusunda uyarı yapabilmektedir. Yapılmaması halinde resen kendisi de yaptırabilmektedir. Ancak uygulamada, lisanslı kurumların yapıya alınmaması durumunda ise rapor alınması gecikmektedir. Yeni durumda, lisanslı kuruluşların işlem yapabilmesi için kolluk kuvvetlerinin gerekli önlemi alması yasal hüküm haline getirilmektedir.

6306 sayılı Kanun 5/4. maddesinde Riskli Yapı olduğu kesinleşen yapıların yıkılmasında kolluk kuvvetlerinin görevlendirilmesi... Yasa, tahliye ve yıkımın engellenmesi halinde işlemin nasıl olacağını düzenlememişti. Yeni şeklinde, tahliye ve yıkıma direnilmesi halinde Başkanlıkça/İdarece talep edilmesi halinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izine istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle tahliye yapılır/yaptırılır.

BİLDİRİM E-DEVLET ÜZERİNDEN YAPILACAK, 15 GÜN SONUNDA TEBLİĞ EDİLMİŞ SAYILACAK

Riskli yapı tespitine ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak, riskli yapıya asılacak, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılacak ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilecek. Tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanağın muhtarlıkta yapılacak ilanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacak.

RİSKLİ YAPI 90 GÜN İÇİNDE YIKILACAK

Kentsel dönüşüm alanlarında uygulama süresince imar ve yapılaşma haklarının kısıtlanması ve alandaki yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerin durdurulması konularında Bakanlığa verilen görev ve yetkiler Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılacak. Riskli yapıların yıktırılması konusunda Bakanlığa verilen görev ve yetkiler de bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılacak. Riskli yapıların yıktırılması için maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek.

TAHLİYE ENGELLENİRSE KOLLUK KUVVETLERİ TAHLİYE YAPACAK

Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda; mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle tahliye yapılacak.

TESPİT, TAHLİYE VE YIKIM MASRAFLARI MALİKLER TARAFINDAN ÖDENECEK

Başkanlık veya idare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden tahsil edilecek.

TAHLİYE İÇİN DE BİLDİRİM E-DEVLET'TEN

Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin olarak ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat, tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılacak. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacak.

AV. ALİ GÜVENÇ KİRAZ: SÜRECİ HIZLANDIRACAK, DOĞRU BULUYORUM

Av. Ali Güvenç Kiraz: Tebligat sürecinin tamamen değiştirilmesini doğru buluyorum. Bina kapısına asılması benim teklifimdi. Bina yıkılacak, yıkılacak binada tebligatı Amerika'da yaşayan kişiye yapıyorduk. Şu an bina yıkılacağı için binaya asılıyor. Kişinin e-devletine tebliğ ediliyor ve muhtarlığa asılıyor. Hem binanın riskli yapı tespiti hem tahliye ve yıkım tebligatları hem 15 günlük ihtar süreci, hem de açık artırma tebligatın bizzat kişiye edilmeden, gerek kapıya asılarak, gerekse de muhtarlığa tebliğ edilerek ama mutlaka e-devlet kapısından ilan edilerek yapılmasını sürecin çok hızlandırılması olarak görüyor ve doğru buluyorum. Yapılan düzenlemelerde benim hukuki görüşüme göre yanlış bir şey yok. Rezerv yapı alanı konusu yanlış anlatılıyor. Yanlış anlatıldığı için de insanlar yanlış anlıyor. Bugüne kadar hiçbir parsel ve apartman bazlı rezerv alan ilan edilmedi.

Av. Ali Yüksel: Riskli Yapı Raporundan sonra, maliklere tebligatın ulaşmaması sorunu büyük oranda çözülmüştür. Kentsel Dönüşümde uygulamalar artık 7201 sayılı Kanun rejiminden ayrılmıştır. 6306 sayılı Yasa, tüm işlemlerin yapılmasında maliklere 1959 tarihli 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebligat yapılmasını öngörmektedir.

7201 sayılı Yasada var olan bazı yapısal sorunlar kentsel dönüşüm uygulamalarında büyük aksamaya meydan vermiştir. Tebligatın yapılması, uygulamanın ilerlemesi için önemli sayılmaktadır, çünkü, dönüşüm uygulamaları doğrudan mülkiyet ve anayasal hakları etkilemektedir. Tebligat sorunları bazı yapılarda dönüşüm süresini birkaç yıl uzatmaktadır. Özellikle Afrika, Asya, bazı Amerika Ülkeleri ile ülkemizle tebligat konusunda anlaşması olmayan ülkelerinde yaşayan vatandaşlar ile çifte vatandaşların durumu ise daha belirsizlik içindedir.

Tebligatlar, rapordan sonra; hem risk belirtmesi ve tahliyenin ilk tebliğinde, hem idarenin verdiği ilk sürede, hem maliklerin yapının yeni durumuna ilişkin verecekleri karar çağrısı veya sözleşmenin onayı çağrısında hem de katılmayan azınlık malikin hissesinin idarece satışında aynı derecede önemlidir. Her aşamadaki tebligat, eksik yapılırsa, süreç işlemeyecek, aksi durumda, mahkeme işlemleri durduracak veya iptal edecektir.

Yeni durumda; riskli rapor sonucu tapuya işlenen belirtme maliklerin adresine tebliği zorunlu değildir. Malikin e- tebliğ adresi varsa oraya yapılacak, yoksa ilgili yapıya muhtarlığa bir askı tebliğ yapılacak olmakla beraber tebliğ edilmiş olacaktır. Bu tebligatlar Başkanlığın internet sitesinden de görülebilecektir. Böylece, tebligatla ilgili gecikmeler kentsel dönüşüm sürecini olumsuz etkilemeyecektir.

Maliklere tahliye ve yıkım için verilen süre iki kez değil tek sefere düşürülmüştür. 6306 sayılı Kanun 5/3. maddesinde riskli yapı kararı kesinleşen maliklere birincisinde 60 günden az olmayan, ikincisinde ise yönetmeliğe göre 30 günden az olmamak üzere iki kez süre verilmektedir. Bu uygulamada yaşanan sıkıntılar giderilmek istenmiş, süre bir kez 90 gün olarak üzere düzenlenmiştir.

6306 sayılı Kanun 5/5. maddesinde Riskli Yapı olduğu kesinleşen yapıların malik ve kiracılarına tahliye ve yıkım tebligatının yapılmasını düzenlemektedir. Mevcut uygulama 7201 sayılı Tebligat Kanununa veya belediye zabıtası tebliğ usullerine göre yapılmaktadır. Yen durumda malikin e- tebliğ adresi varsa oraya yapılacak, yoksa ilgili yapıya muhtarlığa bir askı tebliğ yapılacak olmakla beraber tebliğ edilmiş olacaktır. Tebligat muhtarlıkta ve Başkanlık sitesinde 15 gün askıda kalacaktır.

6306/6. maddede Çoğunluk Kararına Uymayan Maliklerin Payının Satışı Usulünde Noter Yolu İle Tebliğ Şartı Kaldırılmış, Muhtarlıkta Asılması Yeterli Sayılmıştır. Salt Çoğunlukla alınan karar ve alınan teklif, katılmayan maliklere daha önce noter aracılığı ile gönderilerek imza için 15 gün süre verilmektedir. Yeni değişiklikle, bu kişilere noter aracılığı ile tebliğ şartı kaldırılmıştır. Noterden göndermek bir seçenek olarak bırakılmış, ancak bu tebliğin muhtarda ilanı yeterli görülmüştür. Burada e-devlet ya da Başkanlık sitesinde ilan bulunmamaktadır.

6306 sayılı Yasa 6. Maddesinde Başkanlıkça Payının Satışında Maliklere Yapılacak Tebligat Usulü Yeniden Düzenlenmiştir. Değişiklik metninde, bu maliklere Tebligat Kanunu’na göre tebliğ şartı aranmamış, Başkanlık veya İdarenin ilgili malik veya kişiye e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılması yeterli sayılmıştır.

AV. ALİ YÜKSEL: TESCİL DIŞI ALANLAR KENTSEL DÖNÜŞÜME KAYNAK OLACAKTIR

Av. Ali Yüksel, yasada yapılan değişikliklerden dikkat çeken diğer maddeleri şöyle yorumladı:

Devlet mülkiyetinde sayılan ancak her hangi bir kadastral uygulama ile mülkiyeti tespit edilmemiş alanlar ile özel mülkiyete konu olamayacak kayalık, bataklık, buzullar, tepeler, dağlar gibi arazi parçaları tapuya tescil edilmemektedir. Medeni Kanun 715. maddede yer alan bu yerler devletindir. Mevcut durumda 'taşınmaz' tanımında ise bu yerler kanunun kapsamında değildi. Değişiklik önerisinde bu yerlerden kentsel dönüşüm alanında bulunan bu alanlardan bulunuyorsa, önce hazine adına tescili yapılacak, daha sonra Başkanlık bu gayrimenkulü devralacaktır. Bu şekilde kentsel dönüşüm için bir kaynak sağlanmaktadır.

RİSKLİ YAPILARIN YAPIMINA (İNŞASINA) DEVLET DESTEĞİ

6306 sayılı Yasa’da 5. maddesinde, anlaşma ile yapıyı yıktırıp tahliye eden maliklere ve kiracılarına ve ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilirken, bu kez ‘’ binanın yapımı için yardım’’ da eklenmiştir. Kamuoyuna yansıyan 'yarısı bizden' kampanyasına yasal zemin sağlanmıştır. Yapım yardımı için yönetmelik çıkacaktır.